나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116788 [1] 경상남도 창원시 진해구 서중동 143-10 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경116788 [1] 경상남도 창원시 진해구 서중동 143-10 대지 경매

• 사건번호: 2024타경116788
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 서중동 143-10
• 감정가: 164,385,000원
• 최저가: 115,069,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

창원지방법원 경매5계 2024타경116788 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 서중동 143-10 | 감정가: 164,385,000원 | 최저가: 115,069,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

창원지방법원 2024타경116788 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경상남도 창원시 진해구 서중동 143-10이며, 용도는 대지입니다.

매각 대상은 토지(대지)이며, 토지면적은 281.00제곱미터 (약 85.00평)입니다.

감정가는 164,385,000원입니다.

토지 지분율은 28100/28100으로, 토지 전체가 매각 대상입니다.

건물면적은 0.00제곱미터이나, 매각에서 제외되는 제시외 건물이 141.10제곱미터 존재합니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지 매각이며, 가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립여부가 불분명한 제시외 건물이 존재한다는 점입니다.

제시외 건물은 매각에서 제외되며, 이로 인해 최저매각가격이 제한(감액)받은 상태입니다.

기존 건물 중 목조 시멘기와지붕 주택 27.11제곱미터와 블록조 스레트지붕 창고 21.42제곱미터는 멸실된 것으로 조사되었습니다.

인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량을 요합니다.

임대차 관계는 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 서중동 소재 "웅천고등학교" 남서측 인근에 위치한 단독주택지대에 소재합니다.

주위 환경은 보통 수준이며, 비교적 소규모의 주택들이 모여 있는 구도심의 주거지역으로 파악됩니다.

본건 토지까지 소형 차량의 접근이 가능하며, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있어 건축 행위 및 차량 통행에 무리는 없습니다.

2.2. 상권 분석

본건은 제2종일반주거지역 내의 주거용 건부지로 이용 중인 대지입니다.

주변은 주거 기능이 주를 이루는 단독주택지대이므로, 상업적인 활성도는 높지 않습니다.

주거용 토지로서의 가치가 우선하며, 인근 주거 밀집 지역의 생활 편의시설을 이용하는 수준의 국지적인 상권을 형성하고 있습니다.

2.3. 생활 정보

가장 가까운 주요 시설로는 웅천고등학교가 있어 교육 환경상 상대보호구역에 해당합니다.

토지이용계획상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 시 관련 조례에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

일반적인 주거지역이므로 생활 편의시설은 갖추어져 있으나, 대규모 상업시설이나 교통 인프라(지하철 등)와의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

혐오시설은 주변 검색 결과 상 특별히 확인되지 않으며, 단독주택지대의 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 권리

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다 (김OO).

경매를 신청한 채권자는 웅OOOOOOO입니다.

말소기준권리를 포함하여 소멸되지 않는 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

본 물건의 핵심 권리분석 사항은 '법정지상권 성립여부 불분명'인 제시외 건물입니다.

매각 대상은 토지뿐이며, 제시외 건물 (141.10제곱미터)은 매각에서 제외됩니다.

만약 제시외 건물의 소유자에게 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물을 철거할 수 없으며, 토지 사용에 대한 지료만 청구할 수 있습니다.

법정지상권이 성립하지 않는다면, 낙찰자는 건물의 철거 및 토지 인도 소송을 통해 완전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

이 제시외 건물에는 멸실된 건물(27.11제곱미터, 21.42제곱미터) 외에 실제 지상에 존재하는 구조물들 (ㄱ)-ㅂ))이 포함되며, 일부 구조물은 지붕이 철거된 상태로 조사되었습니다.

4. 투자 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 법정지상권의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립되면 토지 개발 및 이용에 심각한 제약이 따르게 됩니다.

제시외 건물의 존재로 인해 명도(인도) 절차가 복잡하며, 별도의 건물 철거 또는 지료 청구 소송이 필요할 수 있습니다.

토지 경계가 불분명하여 낙찰 후 측량을 통해 정확한 경계를 확정해야 하는 추가 비용 및 절차상의 번거로움이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 일반적인 부동산 경매 물건과 달리 토지만 매각되는 특수물건입니다.

감정가가 제시외 건물 소재로 인하여 이미 제한을 받은 가격이라는 점은 리스크를 반영하고 있습니다.

실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 풍부한 전문 투자자에게 적합하며, 법률적 분쟁을 해결하고 완전한 토지 이용권을 확보할 수 있는 능력이 요구됩니다.

4.3. 투자 포인트

토지면적 281.00제곱미터 (약 85.00평)로 주거용 건물을 신축하기에 충분한 크기입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율이 비교적 양호합니다.

제시외 건물 관련 권리 관계를 성공적으로 정리할 경우, 주변 시세 대비 저렴하게 토지를 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석하고, 그에 따른 소송 비용 및 시간을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계