나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2572 [1] 경기도 포천시 내촌면 마명리 337 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경2572 [1] 경기도 포천시 내촌면 마명리 337 공장 경매

• 사건번호: 2024타경2572
• 주소: 경기도 포천시 내촌면 마명리 337
• 감정가: 2,311,205,320원
• 최저가: 1,617,844,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 공장

의정부지방법원 경매4계 2024타경2572 | 소재지: 경기도 포천시 내촌면 마명리 337 | 감정가: 2,311,205,320원 | 최저가: 1,617,844,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경2572 (1)

소재지: 경기도 포천시 내촌면 마명리 337 (공장)

감정가: 2,311,205,320원

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

용도: 공장 및 사무실

토지면적: 2,390.00제곱미터 (약 723.00평)

건물면적: 858.85제곱미터 (약 259.98평)

제시외 건물면적: 136.60제곱미터 (약 41.34평)

총 건물면적: 995.45제곱미터 (약 301.03평)

특이사항: 토지 목록 7은 지분 매각이며, 건물 제시외 면적(136.60제곱미터)은 일괄 매각에 포함됨.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지:

본건은 포천시 내촌면 마명리 "광릉추모공원" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 계획관리지역 내 산업 입지입니다. 공장 및 창고의 클러스터가 형성되어 있어 산업용 부동산으로서의 입지는 양호한 편입니다.

교통 및 도로 현황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 본건 남측으로 폭 약 4미터 도로에 접하고 있어 물류 차량 등의 진출입에 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

법규 및 제한 사항:

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역)에 속하며, 성장관리권역으로 분류됩니다. 특히 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한구역) 및 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어, 입찰 전 해당 지역의 구체적인 건축 및 용도 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

건물 구조:

일반철골구조 판넬지붕 건물로, 2022년 7월 22일에 사용승인된 신축급 공장입니다.

기호(2)는 2층 건물로 사무실 등으로 이용 중이며, 기호(3)~(6)은 1층 건물로 공장으로 이용 중입니다.

전반적으로 준공된 지 얼마 되지 않아 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

이용 상태:

현재 사무실과 공장 용도로 이용 중이며, 위생 및 급/배수 설비가 갖추어져 있습니다. 제시외 건물 136.60제곱미터도 공장 운영을 위해 사용되는 것으로 보이며, 일괄 매각에 포함되어 있으므로 명도 시 유의해야 합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 분석

경매 구분:

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인인 점으로 미루어 볼 때 개인 채무 불이행 또는 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 채권자가 대규모 법인인 점, 특이사항에 '유동화물건'으로 기재된 점을 볼 때, 채권이 자산유동화회사 등으로 양도된 물건일 가능성이 높습니다. (말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자의 인수 권리는 없을 것으로 예상되나, 임차인 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

3.2. 특이 및 주의사항

일괄매각:

토지/건물 일괄 매각으로, 법정 지상권 성립 여지는 없으나, **제시외 건물 136.60제곱미터가 포함되어 있으므로 이 부분까지 함께 매각 및 명도 대상**입니다.

지분 매각 주의:

**목록 7 토지(지목 및 현황 도로)는 지분 매각**이므로, 해당 도로의 소유권 전부를 취득하는 것이 아닙니다. 향후 도로 이용 및 재산권 행사에 있어 다른 공유자들과의 관계가 중요하며, 이 부분이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 지분 매각 토지의 면적이 전체 토지 면적에서 차지하는 비중과 도로 이용의 필수성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

임대차 관계:

임대관계가 미상(미확인)이므로, 현장 조사를 통해 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력은 있는지 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자 제언

4.1. 상권분석 및 생활정보

상권분석:

본건은 주거 상권이 아닌 산업 상권에 해당합니다. 주변에 소규모 공장 및 창고가 밀집해 있어 산업 간의 연계성 및 공급망 측면에서는 양호합니다. 주거지와의 거리가 있어 민원 발생 소지는 적으나, 근로자들의 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

생활정보:

인근에 노선버스 정류장이 소재하는 것을 제외하고는 구체적인 편의 시설 정보는 없습니다. 생활 편의 시설은 포천시 내촌면 중심부 또는 광릉 추모공원 인근의 제한적인 시설을 이용해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

지분 매각 리스크:

목록 7 토지(도로)의 지분 매각은 추후 소유권 전체 확보에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 지분 상태로 이용할 경우 다른 공유자와의 분쟁 소지가 있습니다.

법적 규제 리스크:

계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역(일부 제한) 및 배출시설설치제한지역 규제가 있어, 해당 공장의 업종을 변경하거나 증축/개축 시 규제에 저촉될 가능성이 있습니다. 용도에 맞는 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설:

주변 환경에 대한 상세한 현황은 별도 검색이 필요하나, 인근에 광릉 추모공원이 위치하고 있는 점은 참고해야 할 요소입니다. 그 외 추가적인 혐오시설 유무는 현장 조사 및 지도 서비스 검색을 통해 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

신축급 건물:

2022년 7월에 사용 승인된 신축 건물로, 별도의 대규모 수리 비용 없이 즉시 사용 또는 임대가 가능하여 감가상각 및 유지보수 측면에서 매우 유리합니다.

대규모 토지 면적:

총 2,390.00제곱미터(약 723평)의 넓은 토지 면적은 공장 부지로서의 활용도가 높고, 계획관리지역에 위치하여 향후 증축 또는 개축 등의 개발 가능성도 상대적으로 높습니다.

공장/사무실 일체형:

공장동과 2층 규모의 사무실이 함께 있어 생산과 관리가 한 곳에서 이루어질 수 있는 효율적인 구조입니다.

4.4. 종합 의견

본건은 포천시 인근의 산업 지역에 위치한 신축급 공장 물건으로, 토지 면적이 넓고 건물의 사용 연한이 짧아 공장용 부동산 투자에 있어 매력적인 요소를 다수 갖추고 있습니다.

다만, 토지 목록 7(도로)이 지분 매각이라는 치명적인 리스크를 안고 있으므로, 해당 지분의 가치와 이용 가능성, 그리고 다른 공유자와의 관계를 면밀히 분석하여 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

종합적으로 지분 매각 문제를 해결할 수 있는 방안(예: 공유자 매입 또는 분할 청구)을 염두에 두고 접근한다면, 신축 공장이라는 이점을 살려 높은 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계