나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20143 [1] 경상남도 의령군 의령읍 상리 467-1 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20143 [1] 경상남도 의령군 의령읍 상리 467-1 대지 경매

• 사건번호: 2025타경20143
• 주소: 경상남도 의령군 의령읍 상리 467-1
• 감정가: 16,470,000원
• 최저가: 13,176,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 대지

마산지원 경매5계 2025타경20143 | 소재지: 경상남도 의령군 의령읍 상리 467-1 | 감정가: 16,470,000원 | 최저가: 13,176,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20143 (1)

소재지: 경상남도 의령군 의령읍 상리 467-1

용도: 대지 (주거용 건부지 이용 중)

감정가: 16,470,000원

토지면적: 150.00㎡ (약 45.38평)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 매각 제외)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 장OO / 경OOOOOOO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경상남도 의령군 의령읍 상리 소재 ‘산다마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주택 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 소형차량 접근이 가능하며 교통사정은 보통입니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 이용 제한 사항

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 제시외 건물 현황

매각대상 토지 위에는 제시외 건물 (ㄱ)블록조 슬래브지붕 단층 주택 약 40㎡ (약 12.10평)과 (ㄴ)블록조 슬래브지붕 단층 창고 등 약 4.9㎡ (약 1.48평)이 존재하며, 총 면적은 44.90㎡ (약 13.58평)입니다. 이 건물들은 매각에서 제외됩니다.

2. 권리분석

2.1. 매각의 범위

본건은 '토지매각'이며, 토지 위에 존재하는 제시외 건물(주택 및 창고)은 매각대상에서 제외됩니다. 최저매각가격은 이 점을 감안하여 감정된 금액입니다.

2.2. 법정지상권 문제

'법정지상권'이 특이사항으로 명시되어 있으며, 주의사항에서 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부가 불분명함을 고지하고 있습니다. 매수인은 토지를 취득하더라도 건물의 소유주가 법정지상권을 주장할 경우 건물 철거를 요구하지 못하고 토지 사용에 대한 지료만 청구할 수 있게 됩니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

2.3. 도로 및 경계 문제

지적도상 맹지이나, 현황상 동측 인접한 타인 토지 위에 개설된 노폭 약 2미터 내외의 도로를 통해 접근이 가능합니다. 현황 도로를 이용하는 것에 대한 법적 권리(통행지역권 등)가 불분명할 경우 향후 도로 이용에 제한이 발생할 수 있습니다. 또한, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 명확한 확인을 위해 지적측량이 요구됩니다.

2.4. 임대차 관계

임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 현장 조사 및 명도 진행 시 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 및 주변 시설

본건 주변은 주택 및 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 주택지입니다. 유일하게 언급된 주변 시설은 ‘산다마을회관’ 인근이며, 생활 편의시설 및 상업시설의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

3.2. 교통 접근성

소형차량 접근이 가능하여 기본적인 교통 사정은 보통이나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 판단됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법정지상권 성립 리스크

매각 제외된 주거용 건물(주택)의 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 성립 시 토지 이용이 제한되고 지료 청구 소송을 진행해야 하는 등 복잡한 법적 분쟁이 예상됩니다.

4.2. 맹지 및 통행권 리스크

지적도상 맹지이며, 현황상 타인 토지를 통해 접근하는 노폭이 좁은(약 2m) 도로를 이용하고 있습니다. 현황 도로의 영구적인 사용 권리가 확보되지 않을 경우 건축 행위나 토지 이용에 중대한 제한이 따를 수 있습니다.

4.3. 경계 분쟁 리스크

인접 토지와의 경계가 불분명하여 매입 후 경계 측량 및 이웃 간 경계 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 토지만을 매각하는 '법정지상권 성립여부 불분명'의 고난도 물건입니다. 기존 주택이 존재하여 토지 매입 후에도 실제적인 이용 가치를 실현하기 위해서는 법정지상권 관련 분쟁(지료 청구 및 철거 소송) 해결, 맹지 해소 방안, 경계 확인 등의 절차를 거쳐야 합니다. 투자 경험이 풍부하고 법적 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 내 주거용 건부지 (토지 이용 목적에 따라 향후 활용도가 높음).

저가 매입 가능성: 법정지상권 리스크가 감정가에 반영되어 상대적으로 낮은 금액으로 토지 매입이 가능합니다.

가치 상승 여력: 법정지상권 문제를 성공적으로 해결하고 건물 철거 또는 건물주와의 협상을 통해 토지 소유권을 완벽하게 확보할 경우, 토지 가치 상승 여력이 높습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계