나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [4] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경6048 (4)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.95㎡ (약 7.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황

건물 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태

소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합).

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

주변 시설

검색 결과, 해당 물건지 주변에서 직접적으로 생활에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. "본원초등학교"가 인근에 위치하며, 전반적인 주거 및 주상용 지역의 환경이 조성되어 있음.

1.2. 권리분석

등기부 요약

* 2016-10-17: 소유권 보존 (이옥분)

* 2016-11-02: 근저당권 (우리은행, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 2017-04-03: 소유권 이전 (문창준 외 1명)

* 2024-12-17: 임의경매 (우리은행) - 말소예정

말소기준권리

2016-11-02 접수된 우리은행 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-01-02

* 배당신고일자: 2024-12-24

* 대항력: 없음

* 비고:

보증금액이 존재하나, 대항력이 없는 임차인이므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정임.

인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 본건과 인접한 본오동 지역의 연립 및 다세대주택 시세는 평당 약 605만원에서 792만원 수준으로 형성되어 있음.

* 안산송촌빌딩 (연립, 2002년식, 98.37㎡) : 180,000,000원 (약 605만원/평)

* (826-10) (다세대, 2015년식, 20.96㎡) : 44,000,000원 (약 694만원/평) - 시세 대비 특이하게 낮은 가격으로, 실제 거래 조건 확인 필요.

* 상록2차 (다세대, 2002년식, 60.06㎡) : 144,000,000원 (약 792만원/평)

최근 매매 평균가 (분석 대상 3건 기준) : 약 697만원/평

본건 건물 면적 (25.95㎡, 약 7.85평)에 최근 시세 평균을 적용 시, 예상 시세는 약 54,700,000원 내외로 추정됨.

이는 감정가 105,000,000원 대비 현저히 낮은 수준으로, 시장 가격과의 괴리가 상당함.

1.4. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 203호로, 외벽은 화강석 타일, 내부는 벽지, 바닥은 장판, 천장은 천장지, 창호는 하이섀시 등으로 마감되어 있음.

건물 이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이

감정가 105,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과 약 55,000,000원 내외로 추정되어, 상당한 가격 괴리가 존재함. 이는 경매 참여 시 신중한 접근이 필요함을 시사함.

내부 조사 제약

기타참고사항에 따르면, 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조 및 하자 여부 조사가 외부 관찰 및 탐문, 표준적 이용 상황에 의거하여 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있음. 경매 참가 시 이를 반드시 고려해야 함.

임대 관계 불확실

임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 임차인의 권리 및 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재 제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 파악됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 주거 환경이 보통 수준이며 교통 여건 또한 양호한 편임. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물에 속함.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 분석 결과 시장 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 투자 가치 판단에 있어 신중한 검토가 요구됨. 권리관계는 임차인 외 특이사항이 없어 비교적 명확하나, 내부 조사가 제한적인 점은 유의해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 안산시 본오동 역세권 인근 입지 (교통 양호)

* 대항력 있는 임차인 없음 (매각 후 권리 인수 부담 적음)

* 일반적인 주거 및 주상용 지역으로 혐오시설 없음

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 105,000,000원이지만, 최근 주변 시세 분석 결과 약 55,000,000원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가와 상당한 차이를 보이는 부분입니다.

또한, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 투자 관점에서 접근 가능한 가격대는 감정가 대비 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

신중한 분석 후, 시장 가격과 괴리가 큰 감정가를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 약 65,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

(이는 시장 분석 및 정보에 기반한 예상이며, 실제 입찰 시에는 법원 절차, 유찰 횟수, 경쟁률 등 다양한 변수를 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.