나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [5] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경6048 (5)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 2층 204호 (선암로1길 23)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2016년 5월 23일 (사용승인일 기준)

건물규모: 지하 0층, 지상 4층 중 2층 204호

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

토지지분: 17.413㎡ (약 5.27평)

건물면적 (전용면적): 26.04㎡ (약 7.88평)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 본 물건이 속한 건물은 1층 주차장으로 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 전철역이 인근에 소재하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호한 편입니다.

도로상태: 본 건물은 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있어 차량 통행 및 건물 진출입이 원활합니다.

토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 2일 우리은행이 설정한 근저당권(600,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

소멸되는 권리: 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인 배 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-11-09. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 을2로 등재되어 있으나, 매각으로 말소 예정)

* 임차인 배 : 보증금 5,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-11-09, 배당신고일자 2024-12-26. 대항력 없음.

* 임차인 배 : 보증금 70,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2022-11-29, 배당신고일자 2024-12-26. 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 65,000,000원)

* 임차인 배 : 보증금 90,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2020-12-11, 확정일자 2020-11-09, 배당신고일자 2024-12-26. 대항력 없음. (2차 보증금 증액분 20,000,000원)

인수 보증금 합계: 0원. 따라서, 본 경매 물건을 낙찰받을 경우 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역의 상권 특성을 나타냅니다.

주요시설 접근성: 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 위치에 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

유사 물건 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 본오동 826-10번지 (2015년식, 다세대, 20.96㎡): 4,400만원. (평당 약 209.9만원)

* 본오동 974-6번지 (2002년식, 다세대, 60.06㎡): 1억 4,400만원. (평당 약 239.7만원)

* 본오동 872-3번지 (2002년식, 연립, 98.37㎡): 1억 8,000만원. (평당 약 183.0만원)

시세 분석: 본 물건(26.04㎡)은 2016년식 도시형생활주택으로, 건립 연수가 비교적 최신에 속합니다. 면적이나 유형이 유사한 본오동 826-10번지 사례(20.96㎡, 4,400만원)를 기준으로 볼 때, 본 건의 면적(약 1.24배)을 고려하면 약 5,400만원 ~ 6,000만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가(1억 600만원)와는 상당한 격차가 존재하므로, 시세 분석 시 이 점을 면밀히 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 본원초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

교통편의: 인근 버스 정류장 및 지하철역 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 용이합니다.

기본시설: 위생, 급배수, 도시가스 난방 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

내부 마감: 벽지, 장판, 천장지, 하이섀시 창호 등으로 마감되어 있으며, 일반적인 주거용 건축물 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 감정평가서 상 '자세한 내부구조 등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적 확인이 불가능하므로, 경매 참가 시 이를 감안하시기 바랍니다.'라는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 내부 상태, 마감재, 설비의 노후 정도, 불법 개조 여부 등에 대한 구체적인 확인이 불가함을 의미하며, 낙찰 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성을 내포합니다.

감정가와 시세의 괴리: 유사 물건 거래 사례와 비교 시 본 건의 감정가가 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 이는 실제 시장 가치와 감정가 간의 차이가 존재함을 시사하며, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

유동화 및 공동담보: 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특성은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 나타내며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 본건 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 거래에 영향을 줄 수 있는 시설의 유무는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재한 도시형생활주택으로, 본원초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경 및 교통 편의성이 양호한 편입니다. 2016년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적은 것이 장점입니다. 하지만, 감정평가서에 명시된 바와 같이 내부 상태에 대한 정확한 확인이 불가하다는 점이 가장 큰 리스크로 작용합니다. 또한, 유사 부동산 거래 사례와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되며, 이는 낙찰가 산정에 신중한 접근이 요구됨을 의미합니다. 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연도: 2016년식으로 비교적 최신 건물에 속하여 노후도가 낮습니다.

* 우수한 입지: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 소유권 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적 및 건축 연도의 인근 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 약 5,400만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 106,000,000원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

그러나, 경매 물건의 특성상 감정가가 초기 입찰가의 기준이 되거나, 시장의 평가와 다를 수 있다는 점을 감안해야 합니다. 또한, 내부 상태 확인 불가라는 중대한 리스크가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가 범위를 다음과 같이 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

이 범위는 유사 물건의 최근 거래가격을 반영하고, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 잠재적 리스크를 커버하며, 경매에서의 경쟁 가능성을 고려한 것입니다. 입찰 시에는 해당 범위 내에서 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 따라 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.