나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [2] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

물건 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 안산지원 2024타경6048 (2)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 1층102호

용도: 도시형생활주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 17.41㎡ (약 5.27평)

건물면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

1.2. 매각 대상

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.3. 특이사항

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건 및 공동담보 물건으로 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치하며, "본원초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 등으로 구성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 물건은 1층 주차장까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2016-10-17, 이옥분) 후 소유권 이전(2017-04-03, 문창준 외 1명)이 있었습니다.

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2016-11-02, 600,000,000원)이며, 이후 접수된 우리은행의 임의경매(2024-12-17)가 말소됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 경매로 인해 해당 근저당권 및 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 안산송촌빌딩(연립, 98.37㎡): 2026년 7월 3일, 180,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 6,048,400원 수준입니다.

* (826-10)(다세대, 20.96㎡): 2026년 7월 2일, 44,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 6,939,750원 수준입니다.

* 상록2차(다세대, 60.06㎡): 2026년 7월 2일, 144,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 7,925,150원 수준입니다.

4.2. 면적별 가격 분석

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 전용면적 26.04㎡ (약 7.88평)입니다.

가장 유사한 면적 및 유형으로 보이는 20.96㎡ 다세대의 평당 시세(약 6,939,750원)를 기준으로 추정 시, 본 건의 시세는 약 54,655,000원 (7.88평 * 6,939,750원)으로 산출됩니다.

4.3. 시세 동향

제공된 최근 거래 정보들은 2026년 7월 기준이며, 전반적으로 평당 600만 원대에서 800만 원대 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 4층 건물입니다. 본 건은 1층 102호에 해당합니다. 외벽은 화강석 타일 마감, 내부는 벽지, 바닥은 장판, 천장은 천장지, 창호는 하이섀시 등으로 마감되었습니다.

5.2. 내부 이용 상태

본 건은 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 원룸형 구조일 것으로 추정됩니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

감정평가서상 내부 구조 확인이 외부 관찰, 탐문, 동류형 표준적 이용 상황 등에 의거하여 평가되었으며, 내부 구조 변경이나 하자 유무에 대한 구체적인 확인이 불가능합니다. 경매 참가 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하는 점을 감안해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 미상

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 없으므로 대항력 있는 임차인이 없다면 명도는 비교적 수월할 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 거래 구조의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 요약

본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 주거 공간의 경매 물건입니다. 17.41㎡의 토지 지분과 26.04㎡의 건물 면적을 가지고 있으며, 감정가는 118,000,000원입니다.

7.2. 강점 및 약점

강점으로는 도심 내 주거 용이성과 기본적인 교통 편의성을 들 수 있습니다. 약점으로는 내부 상태 확인의 어려움, 미상인 임대차 관계, 그리고 현재 시장 시세 대비 높은 감정가 책정이 두드러집니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

안산시 본오동 일대는 주거 지역으로서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 소형 주택은 1인 가구 증가 추세에 따라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 시장 전망

최근 거래 사례를 볼 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 높은 수준입니다. 따라서 감정가보다는 실제 시장가에 근접한 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 추정가

주변 유사 면적 및 유형의 최근 거래 시세를 고려할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 평당 약 600만 원대 후반에서 700만 원대 초반으로 추정됩니다. 이에 따라 26.04㎡ (약 7.88평) 기준, 대략 55,000,000원에서 60,000,000원 수준으로 예상됩니다.

9.2. 입찰가 산정 근거

감정가는 118,000,000원으로, 이는 추정 시장가 대비 약 2배에 달하는 높은 금액입니다. 따라서 낙찰가는 감정가보다는 시장 시세에 기반하여 결정하는 것이 합리적입니다. 경매 초기 단계이고 내부 확인이 어렵다는 점을 감안하면, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 좋습니다.

9.3. 권장 입찰가 범위

본 물건의 현재 시세를 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 권장 입찰가 범위는 60,000,000원 ~ 70,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 범위는 시장 가치를 반영하면서도 향후 명도 및 수리 비용 등을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.