나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [11] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 4층403호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [11] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 4층403호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 4층403호 (연산동,연산다올) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 137,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경1254 (11)이며, 용도는 오피스텔입니다. 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 4층 403호입니다. 감정가는 196,000,000원으로 평가되었습니다.

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 현OO으로 동일인입니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 31.23㎡(약 9.45평)이며, 토지 지분 면적은 18.52㎡(약 5.60평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

1.3. 특이 사항

본건은 중복사건으로 진행 중이며, 유동화물건으로 분류됩니다. 임대관계는 현재 미상인 상태로, 입찰 전 현장조사 및 임차인 유무 확인이 필수적입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 소규모 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거지역입니다. 토지는 대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형이며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

주변에 소규모 점포들이 소재하고 있으며, 주로 주택가를 기반으로 하는 근린생활 상권으로 판단됩니다. 행정복지센터 및 학교가 인근에 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있으나, 대형 상업 시설보다는 주거 밀착형 편의 시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

2.3. 생활 정보

교통상황은 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다. 설비내역으로는 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비가 갖추어져 있어 기본적인 주거 편의성은 양호한 편입니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리 분석

본건은 소유자가 곧 채무자인 부동산임의경매 사건으로, 일반적인 경매 절차를 따를 것으로 보입니다. 다만, 특이사항으로 중복사건 및 유동화물건이라는 점을 고려해야 합니다. 중복사건은 채무의 규모가 커 여러 채권자가 경매를 신청했음을 시사하며, 유동화물건은 NPL(부실채권) 형태로 매각이 이루어졌을 가능성이 높습니다. 임대관계는 미상이나, 소유자 겸 채무자가 점유 중일 경우 명도 협상 난이도가 비교적 낮을 수 있습니다. 그러나 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법 상의 대항력 여부를 면밀히 분석해야 합니다.

3.2. 법적 제한 사항

토지는 제2종일반주거지역에 속하여 주거시설 건축 및 재정비에 유리하나, 교육환경보호구역(상대정화구역 및 절대정화구역)으로 지정되어 있어 일부 시설의 건축 및 용도 변경에 제한이 따를 수 있습니다. 특히, 절대정화구역은 학교 출입문으로부터 50미터 이내의 지역으로 건축 및 개발 행위 시 더욱 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

1. **명도 리스크:** 임대관계가 미상인 상태이므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다.

2. **경매 복잡성:** 중복사건은 이해관계자가 많아 배당 절차가 복잡해질 수 있으며, 매각 이후에도 절차적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

3. **입지 환경:** 토지가 서하향 완경사지대에 위치하고 있어 접근성 및 건축 활용도 면에서 평탄한 토지 대비 불리할 수 있습니다.

4. **교육환경보호구역:** 교육시설 관련 규제로 인해 향후 매각이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

5. **혐오시설 여부:** 감정평가서에 명시된 혐오시설은 없으나, 현장 방문을 통해 기피 시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. **역세권 주거 수요:** 부산 연제구는 주거 수요가 꾸준한 지역이며, 비교적 학교 및 행정복지센터 등 주거 인프라가 갖춰진 곳입니다.

2. **소형 오피스텔:** 전용면적 약 9.45평의 소형 오피스텔(원룸형 추정)로, 1인 가구 또는 신혼부부를 대상으로 하는 임대수요가 높을 수 있습니다.

3. **일괄 매각:** 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순하고, 토지 지분도 확보됩니다.

4.3. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산광역시 연제구의 주거 밀집 지역에 위치하여 임차 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다. 감정가 1억 9천 6백만 원을 기준으로 주변 실거래가 및 임대 시세를 철저히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 입찰 전, 반드시 임차인 현황 및 점유 관계에 대한 현장 조사를 실시하여 명도 리스크를 최소화하고, 제2종일반주거지역 및 교육환경보호구역의 제한 사항을 고려하여 투자 가치를 최종 판단해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계