나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11169 [3] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 559 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 두산위브더제니스아파트단지 북서측 및 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트개발예정지 후면의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1,3)까지는 차량의 접근 가능하나, 그 외는 차량의 접근 불가능하며, 주변 농로의 정비상태 및 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황은 대체로 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호(1~7)은 아파트 개발예정지로 분할 편입되고 남은 자투리 토지 내지 잔여부지로서,
-.기호(1):삼각형.저지의 전
-.기호(2,3):사다리형.완경사의 휴경 전
-.기호(4):삼각형.완경사의 휴경 전
-.기호(5,6):부정형.완경사의 휴경 전 등
-.기호(7):부정형.완경사의 전

인접 도로상태

-.기호(1):북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.(고저차 있음.)
-.기호(2,4~7):맹지임.
-.기호(3):서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.기호(1,2,4,5,7):자연녹지지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>
-.기호(3):자연녹지지역,소로2류(폭 8m~10m)(2022-06-10)(2-136)(접합),가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
-.기호(6):자연녹지지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(모든축종 제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타사항:본건 기호(5,6) 토지의 일부 지상에 경제적 가치가 희박한 대나무 등 수목이
자생하고 있으며, 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음). 목록6. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘전 및 일부 휴경지’임. 아파트 개발예정지로 분할 편입되고 남은 자투리 토지 내지 잔여부지로 목록6.7.은 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경11169 (3)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 559

용도: 전 (토지)

감정가: 99,224,000원

토지 면적: 396.00㎡ (약 119.79평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 청운신용협동조합

1.2. 현황 및 특이사항

주요 특징: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건, 일괄매각 대상.

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰자 보증금 전액이 반환되지 않으니 유의해야 합니다.

* 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '전 및 일부 휴경지' 상태입니다.

* 본 건은 아파트 개발예정지로 분할 편입되고 남은 자투리 토지 또는 잔여 부지에 해당합니다.

* 목록 6번과 7번 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 활용에 제약이 있습니다.

* 목록 5번, 6번 토지 일부에는 경제적 가치가 희박한 대나무 등 수목이 자생하고 있으며, 이는 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재로, 두산위브더제니스아파트단지 북서측 및 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 개발 예정지의 후면 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다. 김해시 주촌면 일대는 현재 '주촌선천지구 도시개발사업'이 진행되면서 주거 및 상업 시설이 확충되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

* 교통 상황: 기호(1)과 기호(3) 토지까지는 차량 접근이 가능하나, 그 외 토지(기호 2, 4~7)는 차량 접근이 어렵습니다. 주변 농로의 정비 상태 및 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호(1): 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(2, 4~7): 맹지입니다.

* 기호(3): 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1,2,4,5,7): 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 기호(3): 자연녹지지역, 소로2류 (폭 8m~10m), 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

* 기호(6): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한지역)

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 토지 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 15일 접수된 강서신용협동조합 외 8명 명의의 근저당권 (을12) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위에 있는 채권 및 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 근저당권(을12~을16), 압류(갑5~갑9), 가압류(갑10) 등이 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 권리분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다. (지상권개요 부분은 비어있음).

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 439,251,732원입니다. 이는 낙찰자가 인수하지 않는 금액입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 김해시 주촌면 일대는 '주촌선천지구 도시개발사업'이 활발히 추진되면서 김해의 신흥 주거 중심지로 부상하고 있습니다. 코스트코 김해점 입점을 비롯한 상업시설 확충과 함께 1만 3천 세대에 달하는 대규모 주거 타운이 형성될 예정입니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

사업지구 내에는 공동주택, 단독주택, 상업시설, 학교, 공원 등이 조성될 계획이며, 행정복지센터, 공용주차장 등도 마련될 예정입니다. 또한, 인근에 예정된 도로 확장 및 복선전철 계획은 창원 및 부산과의 접근성을 향상시켜 생활 편의를 증진시킬 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 필수

해당 물건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 계약이 무효 처리되고 낙찰 보증금이 반환되지 않는 중대한 위험이 따릅니다.

5.2. 맹지 및 도로 접합성

목록 6번과 7번 토지는 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 있습니다. 또한, 다른 필지들도 도로 접근성이 제한적이므로, 토지 활용 방안을 신중히 고려해야 합니다.

5.3. 현황상의 제약

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '전 및 일부 휴경지' 상태이므로, 농지로서의 활용 방안 검토 또는 원상 복구에 대한 고려가 필요합니다.

5.4. 개발 잔여지 특성

본 건은 아파트 개발 과정에서 발생한 잔여 부지로서, 주변 개발 계획과의 연계성 또는 향후 토지 이용 계획에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 김해시 주촌면에서 진행되는 대규모 도시개발사업지구 인근에 위치한 토지입니다. 주변 개발 호재와 인프라 확충 가능성은 긍정적인 요소이나, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 일부 휴경지 상태 등의 제약 사항을 명확히 인지하고 있어야 합니다. 특히 농지취득자격증명은 반드시 준비해야 하며, 맹지 해소 및 토지 활용 방안에 대한 구체적인 계획 수립이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 주촌선천지구 개발 수혜 지역: 대규모 도시개발 사업이 진행 중인 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 향후 인프라 확충 기대: 주거, 상업, 교통 등 도시 기반 시설 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 면적: 396㎡ (약 119.79평)의 토지를 감정가 99,224,000원에 평가되었으며, 이는 3.3㎡당 약 827,000원 수준입니다. 주변 시세와 비교하여 투자 가치를 분석할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건에 대한 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 낙찰가율, 경매 동향, 물건 고유의 제약 조건(맹지, 농지 취득 요건, 휴경지 등)을 종합적으로 분석하여 산출해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가 99,224,000원을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다. 일반적인 경매 시장에서 감정가의 70~90% 범위를 참고하나, 본 건의 제약 사항을 고려하여 개별적인 분석과 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.