나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11169 [2] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 514 전 경매

매각기일: 2026-01-14

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11169 [2] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 514 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매5계 2025타경11169 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 514 | 감정가: 175,763,000원 | 최저가: 123,034,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11169 (2)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 박OO / 주OOOOOOOO / 청OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 514 (※일괄매각 물건 중 목록2. 기재)

용도/현황: 전(田) / 휴경지 상태

감정가: 175,763,000원

토지면적: 505.00㎡ (약 152.76평)

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 아파트 개발 예정지로 분할 편입되고 남은 잔여부지임.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 두산위브더제니스아파트단지 북서측 및 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 개발 예정지 후면의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 개발 압력이 높은 지역에 인접해 있습니다.

일부 필지는 차량 접근이 가능하나, 나머지 필지는 접근이 불가능하여 주변 농로 정비 상태 및 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

주요 용도지역은 자연녹지지역이며, 일부 필지는 개발 가치가 높은 제2종일반주거지역에 저촉되어 있습니다.

이는 향후 개발 계획 수립 시 토지 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

모든 필지는 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 주의사항

3.1. 경매 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 따라 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지이며, 토지 감정가 외 별도의 제시 외 건물이나 목록 외의 물건은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 핵심 주의사항 및 매각 조건

농지취득자격증명 필수: 본건은 공부상 지목이 '전' 및 '답'인 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않으니 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

일괄매각: 본건은 다수 필지를 하나로 묶어 일괄매각하는 건으로, 일부 필지의 맹지 등 불리한 조건도 함께 인수해야 합니다.

현황 파악: 공부상 지목과 달리 현황은 '휴경지' 상태이며, 일부 토지 지상에는 경제적 가치가 희박한 대나무 등의 수목이 자생하고 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

현재는 아파트 개발 예정지 후면에 위치한 농경지 및 임야 부근이므로, 도보권 내의 활발한 상권이나 생활 편의시설은 미흡합니다.

그러나 인근의 두산위브더제니스아파트단지와 그 주변의 개발이 완료될 경우, 신규 조성되는 주거단지의 생활 인프라를 간접적으로 이용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

혐오시설: 감정평가서 상 확인된 혐오시설 정보는 없으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 파악해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 토지 현황 및 이용의 어려움

맹지 위험: 일괄매각 목록 중 기호(2, 4~7) 토지는 맹지 상태입니다. 맹지는 차량 접근이 불가능하고 건축 행위가 어렵다는 근본적인 리스크를 가집니다.

잔여부지/자투리 토지: 본건 토지는 아파트 개발로 인해 분할 편입되고 남은 잔여부지 또는 자투리 토지입니다. 이는 토지 모양이 삼각형, 부정형 등으로 효율성이 떨어지며, 단독적인 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

도로 접근성: 일부 필지는 도로와 접하나, 필지 간 고저차가 존재할 수 있어 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 주촌면의 대규모 아파트 개발 예정지 인근에 위치한 자연녹지 및 제2종일반주거지역에 저촉되는 잔여부지입니다.

개발 압력이 높은 지역의 토지라는 점에서 장기적인 가치 상승 잠재력은 높게 평가되나, 대부분이 자투리 토지이거나 맹지라는 결정적인 리스크를 안고 있습니다.

따라서 일반 투자자보다는 토목/개발 경험이 있거나 인근 개발 사업과의 연계를 통해 활용 방안을 모색할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 대규모 아파트 단지 인근에 위치하며, 일부는 제2종일반주거지역에 포함되어 향후 용도 변경 또는 개발 연계 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

농지연금 및 절세 효과: 농취증 취득 후 직접 경작 시 농지로서의 혜택(농지연금, 양도세 감면 등)을 활용할 수 있습니다. (※현황이 휴경지이므로 경작 계획 구체화 필요)

저가 매입 기회: 잔여부지 및 맹지 리스크로 인해 유찰 가능성이 높아 감정가 대비 낮은 금액으로 매입하여 리스크를 상쇄할 수 있는 기회가 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매5계