나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [20] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층604호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [20] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층604호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1254
• 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 6층604호 (연산동,연산다올)
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 6층604호 (연산동,연산다올) | 감정가: 200,000,000원 | 최저가: 68,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (Case Summary)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경1254 (20)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 현OO이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 사건은 중복사건이며 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 물건 개요 및 면적 정보

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층 604호이며, 용도는 오피스텔입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 감정가는 200,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 면적(전용면적)은 44.36㎡이며, 이는 약 13.42평에 해당합니다. 일반적으로 오피스텔 분양면적은 전용면적의 약 1.5배~2배 수준임을 감안할 때, 예상 분양면적은 약 66.54㎡ (약 20.13평) 내외로 추정됩니다. 토지 면적은 26.29㎡이며, 지분율은 2629입니다. 토지 및 건물 제시외면적은 0.00㎡입니다.

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 동유형의 공동주택(도시형 생활주택 포함) 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다. 따라서 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 정주 여건이 안정적인 입지로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 인근 주요 간선도로 접근성 및 시내버스 노선에 따라 부산 주요 지역으로의 이동 편의성이 결정될 것으로 보입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 상한 내에서 주거 시설 개발 및 이용이 가능한 지역입니다. 또한, 교육환경보호구역(상대정화구역 및 절대정화구역)으로 지정되어 있어, 유해시설로부터의 보호를 받는 안전한 환경을 갖추고 있으나, 특정 상업 시설의 입점이 제한될 수 있다는 특징이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 낙찰 시 소유권을 완전하게 취득하게 됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행을 위한 경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인(현OO)으로 확인되어 권리 관계가 복잡하지 않은 일반적인 경매 사건으로 보입니다.

3.2. 임대차 및 기타 사항

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다. 따라서 정확한 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하기 위해 현장조사 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 그 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보 분석

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 학교 및 행정복지센터 인근의 주거 중심 상권으로, 대형 상업시설보다는 소규모 생활 밀착형 점포 위주로 상권이 형성되어 있습니다. 이는 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 근린생활시설의 발달을 의미하며, 오피스텔 거주자에게 편리한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 동명초등학교를 비롯한 각급 학교와 행정복지센터가 가까이 있어 교육 및 행정 편의성이 높습니다. 급배수, 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지/경보설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등 기본적인 주거 설비는 잘 갖추어져 있는 것으로 탐문 조사되었습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 잠재적 리스크

감정평가서상 임대차 관계가 미상인 점이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 정확한 임차인 현황 파악 및 대항력 유무에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 건물 구조 및 이용상태가 탐문조사에 의한 것이므로, 현장 방문을 통한 내부 구조 및 오피스텔 실제 이용 상태 확인이 필요합니다. 본 물건은 유동화물건이므로, 채권 회수를 위한 절차가 비교적 신속하게 진행될 수 있습니다.

5.2. 주의사항

토지는 서하향 완경사지대에 위치하고 있어 건물 건축 시 토목공사가 필요했을 것으로 추정됩니다. 다만 이미 건물이 완공된 상태이므로, 건물의 안정성에는 문제가 없을 것으로 보이나, 대지 경계 및 옹벽 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 지적도상 도로와 접하고 있으나, 현황 도로의 상태 및 사도(私道) 여부를 확인할 필요가 있습니다. 주변에 확인된 혐오시설은 없으나, 교육환경보호구역으로 인해 주변 환경은 비교적 깨끗할 것으로 예상됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동의 주거 밀집 지역 내 오피스텔로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 원은 인근 시세를 기준으로 판단해야 하며, 특히 오피스텔의 전용면적(44.36㎡, 약 13.42평) 대비 시장성을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 학교, 행정복지센터 등 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 안정 지역이라는 점이 투자 가치를 높입니다.

주거용 오피스텔: 전용면적 44.36㎡(약 13.42평) 규모는 1~2인 가구에게 적합한 크기로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

일괄매각: 토지 및 건물이 일괄 매각되므로, 권리 관계가 비교적 단순하고 명확합니다.

교육환경보호구역: 인근에 유해시설 입점이 제한되어 깨끗하고 안정적인 주거 환경이 보장됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계