나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [8] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 의한 전세사기피해자의 우선매수신청권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 4층 401호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경6048 (8)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물 및 토지 일괄 매각 대상이며, 감정평가액은 195,000,000원입니다.

건물 전용면적은 49.64㎡(약 15.02평)이며, 토지 지분 면적은 33.1943㎡(약 10.04평)입니다.

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2016년 10월 13일이며, 건물 구조는 철근콘크리트구조입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물이 혼합된 지역으로, 주거 환경은 보통입니다.

차량 출입은 본건 건물 1층 주차장까지 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 세장형으로 도시형생활주택 부지로 이용 중이며, 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 11월 2일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 600,000,000원입니다.

임차인 현황으로 ZHENGHONGLIAN(정 )이 확인됩니다.

해당 임차인은 2023년 4월 28일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인의 대항력은 없으며, 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 본원초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

주변에 버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

상업 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 편의 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

제공된 JSON 정보에 기반한 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 인근 다세대주택은 2015년식 20.96㎡(약 6.34평)이 4,400만원, 2002년식 60.06㎡(약 18.17평)이 14,400만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 605만원에서 792만원 수준입니다.

1.4. 잠재적 리스크

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 전세사기피해자의 우선매수신청권이 존재하므로, 입찰 시 해당 권리 행사 가능성을 고려해야 합니다.

본건은 집합건물로, 내부 구조나 하자 여부를 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 이용 상황 등에 의거하여 평가하였으므로, 구체적인 내부 상태 확인이 어려운 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 미확인 임차인이나 권리 관계가 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.5. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동의 주거지 내에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리분석상 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성과 내부 상태 미확인 등은 경매 참여 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 건물의 신축 연도(2016년)를 감안하더라도 감정가 195,000,000원은 인근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

비교적 신축(2016년 준공)인 도시형생활주택으로, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

본원초등학교 인근 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때, 실수요자 및 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 예상 입찰가

최근 인근 유사 물건의 실거래가(평당 약 605만원~792만원)와 본건의 전용면적(15.02평), 신축 연도(2016년)를 감안하여 시세는 약 131,000,000원에서 143,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(195,000,000원)와의 격차, 내부 미확인 리스크, 전세사기 피해자 우선매수권 등을 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 110,000,000원에서 130,000,000원 사이를 권장합니다.

본 입찰가는 시장 상황 및 본건의 정확한 현황 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

1.8. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

* 주변 교통상황

* 편의시설

* 교육시설

* 기타 주거 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 4층 401호에 위치한 도시형생활주택으로, 사건번호는 안산지원 2024타경6048 (8)입니다.

* 주변 교통:

* 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입은 본건 건물 1층 주차장까지 가능합니다.

* 편의시설:

* 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설:

* "본원초등학교"가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타 주거 환경:

* 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물이 혼합된 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

* 건물의 신축 연도는 2016년으로 비교적 신축에 속합니다.

1.9. 참고사항

본건은 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 전세사기피해자의 우선매수신청권이 있습니다.

건물 내부 구조 및 하자 유무는 외부 관찰 및 탐문에 의거하여 평가되었으므로, 정확한 내부 상태는 경매 참가 시 직접 확인하시기 바랍니다.

임차인 ZHENGHONGLIAN(정 )은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.