나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [6] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 (2024. 12. 23.현재) 용도는 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경6048 (6)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 3층301호

건물 종류: 집합건물 (집합건축물대장상으로는 다세대주택, 감정평가서상으로는 도시형생활주택)

건물 면적: 83.88㎡ (약 25.37평)

토지 지분 면적: 56.09㎡ (약 16.97평)

감정가: 340,000,000원 (삼억 사천만원)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 공동주택, 단독주택, 주상용 건물이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 대상 물건은 1층 주차장까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 11월 2일자 우리은행 근저당권 (채권 최고액 600,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 600,000,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기사항 외 권리관계는 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 박 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2017년 2월 27일.

* 확정일자: 2017년 1월 23일.

* 배당신고일자: 2025년 2월 14일.

* 대항력: 없음. (따라서 임차인의 보증금에 대한 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

상권 유형: 본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 학교 및 공동주택 단지가 분포하고 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

주변 시세:

* 건물 규모 98.37㎡ (연립, 2002년식, 3층)의 경우 180,000,000원 (약 183만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 건물 규모 20.96㎡ (다세대, 2015년식, 2층)의 경우 44,000,000원 (약 210만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 건물 규모 60.06㎡ (다세대, 2002년식, 2층)의 경우 144,000,000원 (약 239만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건(83.88㎡, 2016년식)은 제시된 주변 사례보다 건축 연도가 최신이며, 적정 규모를 갖추고 있습니다. 하지만 감정가(340,000,000원)는 제시된 최근 매매 사례들의 가격보다 현저히 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 인근 본원초등학교 및 주변 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 본원초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료시설: 병원, 약국 등 의료 시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주차: 건물 내 주차가 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 본건은 집합건축물대장상 용도가 '도시형생활주택(원룸형)'으로 등재되어 있으나, 공부상(2024. 12. 23. 현재) 용도는 '다세대 주택'으로 기재되어 있어, 향후 행정 처리 시 혼선이나 법규 적용에 대한 검토가 필요합니다.

내부 확인 불가: 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 내부 구조, 마감 상태, 하자 유무 등을 상세히 확인할 수 없었습니다. 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 이용 상황에 의거 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 참여 시 직접 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 감정가(3억 4천만원) 대비 제시된 주변 유사 물건의 최근 매매가(약 1억 4천만원 ~ 1억 8천만원)가 상당한 차이를 보입니다. 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토와 낙찰 후 시세 반영 여부를 신중히 판단해야 합니다.

특수 물건 정보: 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 인근에 학교가 있고 교통 여건이 보통 수준입니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 집합건축물대장상 용도와 공부상 용도 간의 차이, 내부 상태를 직접 확인할 수 없는 점, 그리고 무엇보다 감정가와 주변 실거래가 간의 큰 괴리감은 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

유동화 물건 및 공동담보라는 특수성도 고려할 때, 향후 활용 방안과 매각 후 예상 가치를 신중하게 평가하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리 관계: 말소기준권리 하로 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

용이한 명도: 대항력 없는 임차인으로, 명도 과정에서 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

비교적 신축 건물: 2016년 준공으로, 지역 내에서 신축급에 속하여 주거 가치가 있습니다.

잠재적 시세 상승 기대: 감정가 대비 현저히 낮은 실거래가가 존재하는 만큼, 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 340,000,000원입니다. 제시된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 물건들은 1억 4천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래되었습니다.

하지만 본건은 2016년 준공으로 주변 사례보다 건축 연도가 최신이라는 점을 감안해야 합니다. 그럼에도 불구하고 감정가와 시장 실거래가 간의 큰 격차는 잠재적 리스크 요인으로 작용합니다.

내부 상태 미확인, 공부상 용도 차이, 유동화 및 공동담보 등의 특수성을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에, 현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 250,000,000원 (이억 오천만원)으로 제안합니다. 이 가격은 감정가의 약 73.5% 수준이며, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.