나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [9] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경6048 (9)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 4층402호

건물명: (신축허가: 2016-05-23, 사용승인: 2016-10-13)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 116,000,000원 (1억 1천 6백만원)

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

토지지분: 19.7401㎡ (약 5.97평)

건물면적: 29.52㎡ (약 8.93평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 우리은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

건축물대장상 총 면적: 440.0675㎡ (약 133.12평)

건축물대장상 대지 면적: 256.9㎡ (약 77.71평)

건축물대장상 건폐율: 59.37%

건축물대장상 용적률: 171.3%

건축물대장상 옥외주차: 8대

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 전철역과의 접근성도 양호하여 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로, 총 4층 건물 중 4층 402호에 해당합니다.

외벽: 화강석 타일 붙임 등으로 마감되었습니다.

내부: 벽지 등으로 마감되었으며, 바닥은 장판, 천장은 천장지 등으로 마감되었습니다.

창호: 하이섀시 창호가 설치되어 있습니다.

이용상태: 본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)이며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간에 차이는 없습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016-11-02 접수된 우리은행의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

- 근저당권 (우리은행, 2016-11-02)

- 임의경매 (우리은행, 2024-12-17, 말소)

- 지분압류 (안산시, 2026-03-19, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요: 없음)

인수해야 할 권리 (주의):

- 임차인 현황:

* 임차인: 정민혁

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-31

* 확정일자: 2023-03-31

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 없음

* 비고:

- 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 정민혁은 대항력이 없어, 보증금 전액을 인수할 필요는 없습니다. 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 일부 회수가 불가할 수도 있습니다.

등기부채권 총액: 600,000,000원 (근저당권 6억원)

4. 상권분석

본건이 위치한 안산시 상록구 본오동 지역은 주거, 상업, 교육 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. "본원초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 주상복합 및 다세대, 연립주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보 분석:

- 안산송촌빌딩 (2002년식, 연립, 98.37㎡) : 18,000만원 (약 605만원/평)

- (826-10) (2015년식, 다세대, 20.96㎡) : 4,400만원 (약 694만원/평)

- 상록2차 (2002년식, 다세대, 60.06㎡) : 14,400만원 (약 793만원/평)

본건(29.52㎡, 약 8.93평)의 감정가는 116,000,000원이며, 이는 평당 약 1,299만원에 해당합니다. 비교 대상 물건들의 평당 시세가 약 605만원에서 793만원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

본건은 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 감정가와 실제 거래 사례 간의 격차가 존재하므로 시세 조사를 더욱 면밀히 진행할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통: 차량 진입 가능하며, 인근 버스정류장 및 전철역 소재로 대중교통 이용 편리합니다.

편의시설: "본원초등학교" 인근에 위치하며, 상가 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 본원초등학교가 인접해 있습니다.

건축 특성: 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 비교적 현대적인 건축 방식이 적용되었습니다.

내부 마감 및 설비: 벽지, 장판 등으로 마감되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 감정평가 시 외부 관찰 및 탐문, 동류형 표준 이용 상황에 의거하여 평가가 이루어졌습니다. 따라서 내부 구조 변경, 하자 유무, 수리 필요성 등에 대한 구체적인 확인이 불가능하며, 실제 내부 상태가 평가와 다를 수 있습니다. 입찰 시 이를 반드시 감안해야 합니다.

감정가 대비 시세 격차: 제공된 시세 정보에 기반할 때, 본건의 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

임대 관계 불확실성 (주의): 비록 임차인이 존재하나, 차임이 0원으로 신고되어 있어 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. (단, 대항력은 없으므로 보증금 인수 문제는 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. "본원초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 좋고, 교통 여건 또한 양호합니다. 임차인이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 평가되었을 가능성이 있으며, 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

양호한 입지: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

깔끔한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가가 낮을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건의 전용면적(8.93평) 대비 평당 시세는 약 600만원 ~ 800만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가(1.16억원, 평당 약 1,300만원)는 이러한 시세와 상당한 차이를 보입니다.

신축 연식(2016년) 및 양호한 입지 조건을 고려하더라도, 감정가를 상회하는 가격으로 입찰하는 것은 위험할 수 있습니다.

현 시세 수준을 반영하여 본건의 예상 가치를 약 7,000만원 ~ 8,500만원 수준으로 추정하며, 이에 따라 예상 입찰가는 7,500만원 으로 제시합니다. (이는 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.