나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [7] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2024타경6048 (7)

1.2. 소재지

경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 3층 302호

1.3. 건물명

본건은 집합건물로 특정 건물명이 확인되지 않으나, 건축물대장상 주용도는 도시형생활주택(원룸형)임

1.4. 용도

도시형생활주택

1.5. 건축년도

2016년 (사용승인일: 2016-10-13)

1.6. 면적

토지면적: 30.45㎡ (약 9.22평)

건물면적: 45.54㎡ (약 13.77평)

1.7. 감정가

185,000,000원

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (금융기관)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있음. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있음.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며, 건물 1층 주차장까지 차량 진입이 가능함. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있으며, 지하철역(예: 상록수역 등) 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 학군

인근에 본원초등학교가 위치하고 있어 초등 교육 시설 접근성이 좋음. 또한 안산대학교 등 교육 시설이 주변에 있어 교육 환경 또한 양호한 편임.

2.4. 인접 도로상태

본건 건물은 폭 8m 미만의 소로 3류에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 11월 2일자 우리은행 근저당권(600,000,000원)임.

이후 소유권 이전, 임의경매 신청 등 변동이 있었으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-30

확정일자: 2022-09-16

배당신고일자: 2025-01-31

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2016.11.02)

* 등기부채권 총액: 600,000,000원

3.4. 특이사항

* 본건은 유동화 물건, 공동담보, 공유자우선매수신고 건임.

* 주의사항으로, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지 인근은 주택가와 상업시설이 혼합된 지역으로, 편의점, 식당, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 인근 시세 (최근 매매 사례 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물과 유사한 시기에 건축되었거나 인근 지역의 다세대, 연립 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 7월 3일 본오동 872-3번지, 연립, 2002년 건축, 3층, 전용면적 98.37㎡ 거래가 180,000,000원 (평당 약 610만원)

* 2026년 7월 2일 본오동 826-10번지, 다세대, 2015년 건축, 2층, 전용면적 20.96㎡ 거래가 44,000,000원 (평당 약 690만원)

* 2026년 7월 2일 본오동 974-6번지, 다세대, 2002년 건축, 2층, 전용면적 60.06㎡ 거래가 144,000,000원 (평당 약 790만원)

본건(2016년 건축, 45.54㎡)은 비교적 신축에 속하며, 면적은 중소형에 해당함. 인근 시세와 감정가를 고려할 때, 본건의 시세는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 추정 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 약국, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보임.

5.2. 주거 환경

주거 지역과 상업 지역이 혼합된 지역으로, 조용하면서도 편의시설 접근성이 좋은 편임. 본원초등학교 및 안산대학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성

'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 임차인이 전세사기 피해자이고 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 절차에 영향을 미칠 수 있음. 이는 잠재적 경쟁자를 만들거나, 예상치 못한 가격으로 낙찰될 가능성을 내포함.

6.2. 내부 구조 확인 불가

감정평가 과정에서 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 상세한 내부 구조 확인이 불가했음. 외부 관찰 및 동류형 표준 이용 상황에 근거하여 평가되었으므로, 실제 내부 구조 변경이나 하자 유무는 별도 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등으로 지정되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받으므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 건축된 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 속하여 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨. 인근의 본원초등학교 및 상업시설 접근성이 좋고 교통 여건도 편리하여 주거 가치가 있다고 판단됨. 다만, 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이라는 특이사항이 존재함. 또한 내부 확인이 제한적이었던 점은 투자 결정 시 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2016년에 준공된 건물로, 지역 내 신축급 건물에 해당하여 일반적인 노후 건물 대비 선호도가 높을 수 있음.

8.2. 실거주 및 임대 수요

도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 원룸형의 특성상 임대 수익 창출도 가능함.

8.3. 적정 감정가 및 면적

감정가가 1.85억원으로, 신축 건물임을 감안할 때 지역 내 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 평가되었으며, 13.77평의 면적은 부담 없는 크기임.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 185,000,000원임. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성이라는 리스크를 고려해야 함. 인근 시세 분석 결과, 60.06㎡ 면적의 2002년식 다세대가 144,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본건의 신축 연식 및 면적을 감안 시 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려할 수 있음.

9.2. 예상 입찰가

160,000,000원 ~ 175,000,000원

(상기 가격은 현재 시점의 정보와 시장 상황을 바탕으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최종 판단을 내려야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.