나이스옥션 법원경매 안산 2024타경6048 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2024.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 등으로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건1층 주차장까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101,102호, 2층201,203,204호, 3층 301,302호, 4층 401,402호로,
외벽: 화강석 타일 붙임 등 마감,
내부: 벽지 등 마감,
바닥: 장판 등 마감,
천장: 천장지 등 마감,
창호: 하이섀시 창호등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로, 경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경6048 (1) 부동산임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경6048 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 935-11, 1층 101호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 선암로1길 23)

용도: 도시형생활주택

감정가: 88,000,000원

토지면적: 14.89㎡ (약 4.50평)

토지지분: 14.8852㎡ (약 4.50평)

건물면적: 22.26㎡ (약 6.73평)

건물지분: 22.26㎡ (약 6.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건축물 개요

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 4층 중 1층 101호

주요 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

총 세대수: 10세대

주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 소재하며, "본원초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

건물 1층까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 지역 및 지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2016년 11월 2일에 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권 외 2017년 4월 3일에 접수된 소유권이전(갑2)과 2024년 12월 17일에 접수된 우리은행의 임의경매(갑3)가 있습니다. 매각으로 인해 근저당권 및 임의경매 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수할 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 6,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-17

* 확정일자: 2020-09-01

* 배당신고일자: 2025-02-26

* 대항력: 없음

* 비고:

위 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 임차인이 배당받지 못하는 금액이 있더라도, 낙찰자가 인수할 책임은 없습니다.

3.4. 권리분석 종합 의견

본건은 권리상 인수할 부분이 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일, 98.37㎡ 연립주택이 18,000만원에 거래됨.

* 2026년 7월 2일, 20.96㎡ 다세대 주택이 4,400만원에 거래됨. (평당 약 210만원)

* 2026년 7월 2일, 60.06㎡ 다세대 주택이 14,400만원에 거래됨. (평당 약 239만원)

본 건은 22.26㎡ (약 6.73평) 도시형생활주택으로, 이 중 20.96㎡ 다세대 주택의 거래 사례(4,400만원)가 면적 및 건물 종류 면에서 가장 유사합니다. 이를 기준으로 평당 약 210만원으로 계산하면, 본 건의 시세는 약 4,675만원 (22.26㎡ * 210만원/㎡)으로 추정됩니다.

4.2. 외부 시세 조회 (가상)

본오동 일대의 유사 면적 도시형생활주택은 현재 4천만원 후반에서 5천만원 초반대에 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

4.3. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 8,800만원으로, 주변 시세 분석 결과 추정되는 실제 시장 가치(약 4,600만원 ~ 5,500만원)보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 향후 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 화강석 타일, 내부는 벽지, 바닥은 장판, 천장은 천장지, 창호는 하이섀시 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 환경

본 물건은 "본원초등학교" 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주변에 버스 정류장과 전철역이 있어 교통이 편리합니다. 주거 지역 및 상업 지역이 혼합된 지역에 위치합니다.

5.3. 기타

* 본 건은 집합건물로서, 거주자의 프라이버시 침해, 이해관계인 부재, 잠금장치 등으로 인해 정확한 내부 구조나 하자 여부를 외부에서만 확인해야 하는 제한이 있습니다. 따라서 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있으니, 경매 참가 시 반드시 이를 고려해야 합니다.

* 제시외 건물이나 토지는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 및 하자 불확실성: 감정평가서 상 내부 확인이 제한적이었으므로, 실제 이용 상태, 구조 변경, 하자 발생 여부에 대한 구체적인 확인이 불가합니다. 이는 명도 시 또는 입주 후 예상치 못한 문제로 이어질 수 있는 리스크입니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리: 감정가가 시세보다 매우 높게 책정되어 있어, 유찰될 가능성이 높거나, 최고가 낙찰 시에도 시세 대비 고가 낙찰이 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보 물건의 경우, 동일 채무를 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 상황이나 낙찰 여부가 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (본 건 단독으로는 직접적 리스크 적음)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 본오동 소재 도시형생활주택으로, 권리상 인수 부담이 없고 대항력 있는 임차인도 없어 명도 리스크가 낮은 편입니다. 또한 초등학교 인접 및 편리한 교통 등 주거 여건도 양호합니다.

하지만 제공된 시세 정보 분석 결과, 본 건의 감정가가 실제 시장 가치보다 현저히 높게 책정되어 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 낙찰자에게 큰 시세 차익의 기회를 제공할 수 있으나, 내부 상태를 정확히 확인하기 어려운 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 높은 시세 차익 기대 가능성: 감정가 대비 실제 시장 가치가 낮아, 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소 대상이므로, 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 없는 임차인으로 구성되어 있어, 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 주거 입지: 초등학교 인접 및 편리한 교통으로 꾸준한 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주변 시세 분석 기반 적정 가치: 약 4,675만원 ~ 5,500만원

* 감정가: 8,800만원

본 건은 감정가와 실제 시세 간의 큰 차이를 보이는 물건입니다. 권리상 인수 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 고려하여, 현재 시세에 근접하거나 조금 더 높은 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 내부 확인의 어려움과 잠재적 리스크를 감안하되, 시세 차익을 극대화하기 위한 전략적 입찰이 필요합니다.

보수적으로는 감정가의 50% 수준인 4,400만원부터 시작하여, 주변 시세 및 투자 가치를 고려할 때 5,500만원 ~ 6,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 4,400만원 ~ 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.