나이스옥션 법원경매 안산 2024타경57732 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 지하층01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재"시흥시중앙도서관" 남서측 인근에 위치하며, 부근에는 상업지역내 각종 근린생활시설이 소재하며 그 배후지는 대규모 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 대중교통정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 5층 건물로서(2014년.05.21 사용승인)
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 및 일부 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 삿시 창호 등임.

이용상태

1층 101호 : 일부 숙소(방), 일부 사무실
1층 102호 : 음식점
1층 103호 : 의류 등 판매점
2층 201호 : 공실(일시적으로 창고 등으로 이용중임)
3층 301호 : 숙소(방, 주방등)
3층 302호-304호 : 각 사무실
3층 305호-307호 : 호별 구분없이 일단의 사업장(영업장)으로 이용중임.
4층 401호-407호 : 각호 창고로 이용중임.(각호 문이 잠겨 있음)
5층 501호-507호 : 각호 창고로 이용중임.(각호 문이 잠겨 있음)
지1층 비01호 : 사무실등.
*현장조사시 일부 문이 잠겨 있어서 내부상황을 조사치 못하였으나 탐문 조사에 의하여 이용상태릉 기재하였는바 실제 이용상황은 상이할수도 있으니 참고하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비,승강기설비,카리프트설비 등이 되어 있으며 설비의 작동 여부는 재확인하시기 바람

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 도로를 이용하여 접근하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

1)본건중 1층101호, 3층301호 일부는 주택구조(숙소)로 이용중인 바 참고바람.
2)본건 4층은 벽체 표기상 5층으로 표기 되어 있음.
3)본건 5층은 벽체 표기상 6층으로 표기 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 이해관계인 부재로 미상임.

물건 비고

일괄매각, 건물만 매각, 법정지상권 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(수원지방법원 안산지원 2020가합7047 건물등철거 원고:현대비에스개발 주식회사 피고:주식회사 웰메이드코리아)이 있음. 301호~305호는 현재 호수별 칸막이 설치 등으로 독립성이 인정되고, 306호,307호는 호수 구분없이 현재 공실 상태이나 일시적인 것으로 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의거 복원이 가능할 것으로 조사되었다는 내용의 2025. 9. 4.자 감정인의 의견서가 제출되었음(2026.4.13.정정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경57732 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1730-7, 1동 지하층01호

용도: 근린상가

감정가: 1,808,100,000원

토지면적: 0㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 1066.05㎡ (약 322.5평)

건물지분: 1066.05㎡ (약 322.5평)

매각대상: 일괄매각 (단, 건물만 매각이라는 내용도 혼재)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청OOOOOOO

3. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, "시흥시중앙도서관" 남서측 인근에 소재합니다.

주변에는 상업지역 내 각종 근린생활시설이 분포하고 있으며, 배후지는 대규모 아파트 단지들로 구성되어 있습니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

서측 도로를 통해 접근이 가능하며, 도로 상태 역시 보통입니다.

토지는 세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당됩니다.

가까운 편의시설로는 시흥시중앙도서관이 있으며, 이는 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

4. 권리분석

주요 등기 현황:

말소기준권리: 2018.05.11 접수된 청산농업협동조합의 근저당 (을11)

총 등기부채권액: 1,840,000,000원

임차인 현황:

* 문대영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-12, 대항력 없음.

* 이나겸: 보증금 500,000원, 차임 500,000원, 전입 2022-03-25, 대항력 없음.

* 정대천: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-02-19, 대항력 없음.

* 주식회사인스피아: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2021-04-26, 대항력 없음.

* 주식회사현서: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-07-05, 대항력 없음. (총 2건으로 300,000,000원)

인수되는 보증금은 현재 파악된 임차인 중 대항력이 없는 것으로 보아 0원입니다.

*주의: 상기 임차인 중 일부는 보증금 및 차임이 명시되어 있으나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

2020.03. 16. 접수 제28842호 가처분 (현대비에스개발) - 소유권에 기한 건물철거청구권 피보전

5. 상권분석

건물은 제2종 근린생활시설로 용도가 등록되어 있으며, 1층 일부는 숙소 및 사무실, 음식점, 의류 판매점으로 이용되었습니다. 2층은 공실 상태이거나 창고로, 3층은 숙소, 사무실, 영업장으로, 4층과 5층은 창고로 이용된 것으로 조사되었습니다. 지하 1층은 사무실 등으로 이용되었습니다.

주변 지역은 상업지역과 대규모 아파트 단지가 혼합되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후 수요를 갖추고 있습니다.

시흥시중앙도서관이 인근에 위치하여 지역 커뮤니티 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

6. 생활정보

인근에 시흥시중앙도서관이 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 밀집 지역과 인접해 있어 잠재적 소비자층 확보에 유리할 수 있습니다.

건물 내에 승강기 및 카리프트 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 건물 철거 및 부당이득 반환을 명하는 확정 판결(수원지방법원 안산지원 2020가합7047)이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 건물을 철거해야 할 의무가 발생할 수 있음을 의미합니다.

'법정지상권 부존재'라는 명시적인 내용과 함께 '법정지상권'이 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있어 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그러나 확정판결 내용을 고려할 때 법정지상권은 성립되지 않는 것으로 보는 것이 합리적입니다.

건물 일부(4층, 5층)의 경우 현장 조사 시 문이 잠겨 있어 내부 상황을 파악하지 못했습니다. 또한, 이용상태 보고서에 따르면 4층은 건축물대장상 5층으로, 5층은 6층으로 표기되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

306호, 307호는 현재 공실 상태이나 일시적인 것으로 파악되었으나, 복원 가능성은 감정인의 의견서에 따른 것이므로 실제 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 유의해야 할 부분입니다.

일괄매각 및 건물만 매각이라는 내용이 혼재되어 있어, 매각 대상에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 근린상가 건물로, 감정가는 1,808,100,000원입니다. 건물 면적은 1066.05㎡ (약 322.5평)입니다.

입지적으로는 상업지역과 주거지역이 혼재된 곳에 위치하며, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

가장 큰 문제는 건물 철거 및 부당이득 반환을 명하는 확정 판결이 존재한다는 점입니다. 이로 인해 낙찰 후 상당한 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

건물 일부의 공부와의 차이, 조사 불가능한 구역 존재 등은 추가적인 현장 확인이 필요함을 시사합니다.

9. 투자 포인트

* 주변 상업 및 주거 지역으로 인한 잠재적 수요: 대규모 아파트 단지가 배후에 있어 상업 시설의 기본적인 수요는 존재합니다.

* 대형 도서관 인접: 시흥시중앙도서관 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용 가능성이 있습니다.

* 건물 규모: 1066.05㎡의 비교적 넓은 건물 면적을 확보하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 건물 철거 및 부당이득반환 판결이 존재하는 등 상당한 리스크를 내포하고 있어, 일반적인 상가 건물과는 다른 접근이 필요합니다. 법정지상권 부존재 및 철거 판결로 인해 건물 자체의 가치는 매우 낮게 평가될 수 있으며, 토지 사용에 대한 법적 권리 여부가 불분명할 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 해당 판결의 구체적인 내용, 철거 비용, 토지 사용 권리 확보 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

감정가는 1,808,100,000원이지만, 명확한 법적 리스크를 감안할 때, 입찰 희망자는 실질적인 건물 가치(철거 비용 등을 고려한 순자산 가치)와 향후 토지 사용 권리 확보 가능성 등을 철저히 검토하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 철거 비용 및 법적 분쟁에 따른 추가 비용을 고려하여 감정가 대비 현저히 낮은 금액에서 입찰가를 검토하는 것이 바람직할 수 있습니다.

정확한 분석 및 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 물건에 대한 심층적인 실사를 진행하시기를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.