나이스옥션 법원경매 안산 2024타경57732 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 지하층01호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경57732 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 지하층01호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매1계 2024타경57732 | 소재지: 경기도 시흥시 서촌상가1길 29, 1동 지하층01호 | 감정가: 1,808,100,000원 | 최저가: 1,265,670,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요 및 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경57732 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOOOO / 이OO / 청OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각 (주의사항에 '건물만 매각' 및 '건물철거' 리스크 명시되어 있음)

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1730-7 1동 지하층01호

용도: 근린생활시설

감정가: 1,808,100,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 1066.05㎡ (약 322.48평)

특이사항: 법정지상권, 건물철거 확정판결 리스크 존재

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 시흥시중앙도서관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업지역 내 각종 근린생활시설이 밀집되어 있으며, 그 배후지는 대규모 아파트 단지(주거지역)를 끼고 있어 상권의 기본 수요는 확보된 것으로 판단됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 정류장이 소재하여 교통 사정은 보통 수준입니다. 인접 도로상태는 서측 도로를 이용하며 보통입니다.

2.2. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 주변에 시흥시중앙도서관 등 공공시설과 대규모 아파트 지대가 인접해 있어 주거 밀착형 상권 및 중심 상권의 특성을 동시에 지니고 있습니다. 이용상태를 살펴보면 음식점, 판매점, 사무실, 숙소, 창고 등 다양한 용도로 혼재되어 있어 상권의 다변화가 이루어져 있습니다. 상업용 건부지로 이용 중이며, 상권의 활성화 정도는 보통 이상일 것으로 예상되나, 건물의 용도 변형(주택구조 이용 등)이 일부 확인되어 임차인 구성의 안정성은 추가적인 확인이 필요합니다.

2.3. 생활 정보

본건 주변은 대규모 아파트 지대 및 상업시설이 잘 갖춰진 중심 상업지역입니다. 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 기반 시설은 양호합니다. 인근 시흥시중앙도서관 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

2.4. 혐오시설 정보

제공된 감정평가서 및 현장 조사 정보에 의하면 직접적인 혐오시설은 언급되지 않았습니다. 외부 검색을 통한 특정 혐오시설의 근접 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정왕동 일대는 일반 상업 및 산업 시설이 혼재된 지역이므로, 매수 희망자는 입찰 전 현장 방문을 통해 냄새, 소음, 폐기물 처리 시설 등 개인적으로 혐오감을 느낄 수 있는 시설의 유무를 반드시 재확인해야 합니다.

3. 물건 상세 현황

3.1. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0.00평) (토지 지분율 0)

건물면적: 1066.05㎡ (약 322.48평) (건물 지분율 106605.00000000006)

3.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 5층 건물 (2014.05.21 사용승인)

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등.

이용 상태:

- 지1층(비01호): 사무실 등.

- 1층(101호-103호): 숙소 일부, 사무실 일부, 음식점, 의류 등 판매점.

- 2층(201호): 공실(일시적 창고 이용).

- 3층(301호-307호): 숙소, 사무실, 일단의 사업장(호별 구분 없이 이용 중).

- 4층(401호-407호): 각호 창고 (문 잠김).

- 5층(501호-507호): 각호 창고 (문 잠김).

*일부 층(4, 5층)은 문이 잠겨 내부 상황을 조사하지 못했으며, 1층 101호 및 3층 301호 일부는 공부상 용도(근린생활시설)와 달리 주택구조(숙소)로 이용 중임을 참고해야 합니다.

3.3. 기타 참고 사항

공부와의 차이:

1) 1층 101호, 3층 301호 일부가 주택구조(숙소)로 이용 중임.

2) 벽체 표기상 4층은 5층, 5층은 6층으로 표기되어 있음.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 카리프트설비 등이 되어 있음.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 (최대 리스크 확인)

가장 심각한 특이사항은 법정지상권 성립 여부 문제와 관련된 법적 분쟁입니다.

법정지상권: 특이사항에 명시되어 있으나, 주의사항에는 '법정지상권 부존재 및 이 사건 매각물건에 대한 건물철거 및 부당이득반환을 명하는 확정판결(수원지방법원 안산지원 2020가합7047 건물등철거)이 있음'이 동시에 명시되어 있습니다.

건물철거 확정판결: 현재 이 사건 건물은 대지에 대한 소유권이 없어 건물철거를 명하는 확정판결이 내려진 상태입니다.

매각 대상의 모순: 매각 대상은 '토지/건물일괄매각'으로 기재되어 있으나, 주의사항에는 '건물만 매각'이라는 문구와 함께 '건물철거 확정판결'이 고지되어 있습니다. 이는 매수인이 토지 소유권을 취득하지 못하는 상태에서 건물을 낙찰받게 되며, 건물철거 및 철거 시까지의 대지사용료(부당이득금) 지급 책임을 부담할 수 있음을 의미합니다.

4.2. 잠재적 리스크

건물철거 의무: 낙찰자는 확정판결에 따라 건물 철거 및 철거 시까지의 대지 사용료(부당이득금) 지급 책임을 부담하게 될 가능성이 매우 높습니다. 이는 투자금 전액 손실 및 추가적인 소송 비용 발생으로 이어질 수 있는 *최대* 리스크입니다.

용도 위반: 일부 층이 주택구조(숙소)로 이용되어 공부상 용도(근린생활시설)와 차이가 있습니다. 이는 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 대상이 될 수 있습니다.

임대차 관계 미상: 임대관계가 미상(부재)으로 조사되어, 실제 점유자가 있을 경우 명도(인도) 문제가 복잡하게 발생할 수 있습니다.

면적 복원 문제: 301호~305호는 칸막이로 독립성이 인정되나, 306호, 307호는 호수 구분 없이 공실 상태이며 복원이 가능할 것이라는 의견이 있으나, 복원 비용과 시간을 매수자가 부담해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 중심상업지역 내 시흥시중앙도서관 인근에 위치하여 입지 자체는 양호하나, 권리 관계상의 치명적인 문제(건물철거 확정판결 존재)로 인해 일반적인 투자의 관점에서 접근하기 매우 어렵습니다. 사실상 건물철거를 전제로 한 법률적 리스크가 동반되는 물건입니다. 따라서 감정가 18억 원은 사실상 의미가 없으며, 입찰 전 토지 소유자와의 사전 협의, 건물 보상 또는 토지 매입 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 이 물건은 일반적인 투자자에게는 절대 추천할 수 없으며, 고도의 법률적 지식과 자본력, 그리고 해당 리스크를 감수할 수 있는 전문가에게만 제한적으로 검토될 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트 (제한적)

건물 철거 확정 판결이 있으므로, 투자 포인트는 매우 제한적이며, 건물 가치 보다는 *채무자의 지위를 이용한 토지 소유자와의 협상*에 초점을 맞춰야 합니다.

1) 대지 소유자와의 협상: 낙찰 후 대지 소유자와의 협상을 통해 건물을 저렴하게 매각하거나 대지 일부를 매입할 수 있는 전략적 접근이 유일한 투자 포인트입니다.

2) 매우 낮은 입찰가: 건물 철거 비용 및 부당이득금 지급 책임을 감안하여, 철거 비용을 상회하지 않는 선에서 *최대한 보수적으로* 입찰가를 산정해야 합니다.

3) 높은 수익률 (하이 리스크, 하이 리턴): 건물 철거 없이 대지 소유자와의 극적인 합의에 성공할 경우에만 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 이는 투기적 관점의 접근입니다.

법원 정보

안산지원 경매1계