나이스옥션 법원경매 안산 2025타경51777 [3] 경기도 시흥시 장곡동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경51777 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 미래에셋캐피탈

소재지: 경기도 시흥시 장곡동 882-5 선봉메디컬프라자 4층 405호

신 주소: 경기도 시흥시 장곡로 30 (장곡동)

용도: 제1종 근린생활시설 (소매점, 의원)

토지면적: 35.06㎡ (약 10.61평)

건물면적: 71.55㎡ (약 21.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가

감정가: 448,000,000원

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치

해당 물건은 경기도 시흥시 장곡동의 장곡로변에 위치하고 있으며, 주변은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

장곡로에 인접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 인근 버스 노선을 통해 확인할 수 있으며, 시흥 버스 5번 등이 운행되고 있습니다.

2.3. 주변 환경

물건지 인근에는 대규모 아파트 단지들이 다수 분포하고 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 병원, 소매점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활성화된 지역입니다. 시흥시 전반적으로는 서해안과 인접하며, 서울 및 인천과의 접근성이 좋은 도시형 복합 산업도시의 특징을 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 06월 29일 접수된 주식회사 베일리앤코의 근저당권(을1)입니다 [cite:x].

3.2. 권리 소멸 여부

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리(을1 근저당권)를 포함하여, 해당 근저당권 및 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 질권 등)는 경매 절차 진행 시 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite:x]. 총 등기부채권액은 약 2,979,000,000원에 달하나, 이는 말소될 권리의 합계이며 낙찰자가 인수하지 않습니다 [cite:x].

3.3. 인수주의 권리

임차인 현황 상 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다 [cite:x]. 따라서 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 명확한 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 해당 부분은 추가 확인이 반드시 필요합니다 [cite:x].

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

해당 물건의 용도는 제1종 근린생활시설(소매점, 의원)로, 지역 주민을 대상으로 하는 서비스업종에 적합합니다 [cite:x].

4.2. 잠재 고객

인접한 대규모 아파트 단지의 거주민들이 주요 잠재 고객층이 될 것으로 예상됩니다.

4.3. 상가 건물 특성

해당 물건은 선봉메디컬프라자 건물 4층 405호에 위치하며, 건물 총 면적은 5525.62㎡, 대지권 면적은 1377.9㎡이고, 주차는 48대 가능합니다 [cite:x]. 건물의 전반적인 상태 및 관리 상태는 직접 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교통망

장곡로를 통한 차량 이동이 편리하며, 시흥시 전반적으로 사통팔달의 광역 교통망을 갖추고 있습니다.

5.3. 주거 환경

본 물건이 위치한 장곡동 지역은 다수의 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 비교적 양호한 정주 여건을 갖추고 있습니다. 시흥시는 자연 녹지 공간과 수변 공간을 보유하며 관광 및 친환경 도시로서의 면모도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 경매 사건은 '중복사건'으로 표기되어 있으며, 이는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 동시에 진행 중일 수 있음을 의미합니다 [cite:x]. 이는 경매 절차의 복잡성, 지연, 또는 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 반드시 모든 진행 중인 사건의 상세 내용을 확인해야 합니다 [cite:x].

6.2. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 약 2,979,000,000원에 달하여, 채무 규모가 매우 큼을 알 수 있습니다 [cite:x]. 비록 말소되는 권리라 할지라도, 이러한 높은 채무 규모는 해당 물건의 과거 복잡했던 재무 상태를 시사합니다 [cite:x].

6.3. 미확인 지상권

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 명확한 지상권 등기가 확인되지 않은 점은 큰 리스크입니다 [cite:x]. 실제 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하므로 상당한 부담이 될 수 있습니다 [cite:x].

6.4. 건물 정보 혼선

제공된 JSON 데이터 상 건축물 관련 정보(pmsDay: 20210916, useAprDay: 20230523, crtnDay: 20230524 등)에 대한 여러 날짜가 제시되어 혼선이 있을 수 있습니다 [cite:x]. 정확한 건물 사용 승인일 및 현 상태 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

경기도 시흥시 장곡동에 위치한 본 상가 물건은, 지역 내 배후 수요는 확보 가능하나, 중복 사건 진행, 미확인 지상권, 높은 총 채권액 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다 [cite:x]. 표면적으로는 권리 인수 부담이 없어 보이나, '중복 사건' 및 '미확인 지상권'에 대한 면밀한 법률적, 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다 [cite:x]. 적절한 분석과 리스크 관리를 통해 접근한다면 투자 기회를 모색할 수 있을 것입니다 [cite:x].

8. 투자 포인트

8.1. 지역 내 안정적 수요

인근 대규모 아파트 단지의 풍부한 잠재 고객을 기반으로 안정적인 영업 활동이 가능합니다.

8.2. 권리 분석상 부담 없음 (확인 필요)

말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 인수 보증금도 없습니다 [cite:x]. 단, 지상권 존재 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다 [cite:x].

8.3. 잠재적 가치 상승 가능성

현재의 감정가가 지역 시세 및 건물 가치를 충분히 반영하지 못했다면, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다 [cite:x].

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가는 제공된 감정가 448,000,000원을 기준으로 하되, 본 물건이 가진 다수의 리스크 요인을 신중하게 반영하여 결정해야 합니다 [cite:x]. 본 입찰가 산정 시에는 인수해야 할 임차인 보증금(0원)은 고려하지 않습니다 [cite:x].

9.2. 고려사항

중복 사건의 진행 상황과 결과, 미확인 지상권의 가치 영향, 향후 예상 임대 수익률, 주변 유사 상가 시세 등을 종합적으로 고려하여 본인의 투자 성향에 맞게 보수적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다 [cite:x]. 성공적인 투자를 위해서는 철저한 현장 조사와 법률 자문을 병행하는 것이 중요합니다 [cite:x].

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.