나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6280 [1] 부산광역시 연제구 연산동 410-4 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6280 [1] 부산광역시 연제구 연산동 410-4 도로 경매

• 사건번호: 2024타경6280
• 주소: 부산광역시 연제구 연산동 410-4
• 감정가: 7,627,650원
• 최저가: 5,339,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

부산지방법원 경매4계 2024타경6280 | 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 410-4 | 감정가: 7,627,650원 | 최저가: 5,339,000원 | 용도: 도로

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경6280 (1)이며, 물건의 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 410-4입니다.

용도는 도로이며, 매각 대상은 토지일부지분매각 형태의 부동산강제경매입니다.

채무자와 소유자는 강OO로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건 토지 면적은 58.30㎡(약 17.64평)이며, 감정가는 7,627,650원입니다.

건물은 없으며(0.00㎡), 토지 지분율은 633.138입니다. 본 건은 토지 지분 매각 물건임을 명확히 인지해야 합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 연천초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 교육 환경입니다.

감정평가서상 주위 환경은 편리한 대중교통 사정(인근 시내버스정류장 소재)과 차량 출입이 가능하다고 보고되었습니다.

본 건 토지는 도로(세장형)로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 20m 도로에 접하지만 도로보다 약 2.5m 낮은 저지이고, 서측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합)에 속하며, 연천초등학교 인근으로 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어 개발 시 교육 관련 법규를 준수해야 합니다.

혐오시설 정보와 관련하여, 대상 지역은 연제구청, 시청 등이 가까운 연산동의 중심 생활권에 속하며, 유흥업소 이미지가 있는 연산로타리 주변과는 거리가 있는 연천초등학교 인근의 주거/교육 환경이므로, 감정평가서상 특이사항은 보고되지 않았습니다. 다만, 연산동 일대는 도시재생 뉴딜사업(연산8동 이불마을 등)이 진행되는 등 주거 환경 개선 노력이 계속되는 지역임을 참고할 필요가 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 건은 도로(도로로 이용중인 토지) 지분 매각 건으로, 직접적인 상권 분석의 실익은 낮습니다.

다만, 해당 지역은 연천초등학교를 중심으로 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 차량 접근성 및 대중교통 사정이 양호하여 생활 편의성은 일정 수준 확보된 지역으로 판단됩니다.

제2종일반주거지역에 위치하고 있어, 향후 주변의 주거 개발 계획이나 도로 정비 사업 등에 편입될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.3. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 토지일부지분매각입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 단순한 채무 관계로 인한 경매 진행으로 보이며, 복잡한 임대관계는 미상이나, 도로로 이용 중인 토지라는 특성상 임차인 문제 발생 가능성은 매우 낮습니다.

가장 중요한 권리관계는 지분매각이며, 이에 따라 필연적으로 공유자의 우선매수신고(공유자우선매수권)가 가능합니다. 이는 매각기일에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있다는 가장 큰 리스크입니다.

3. 투자 유의사항 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 ‘지분 매각’이며, 이로 인해 공유자가 ‘우선매수신고’를 할 경우 매수 기회가 박탈될 수 있습니다. 주의사항에 명시된 바와 같이, 공유자의 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. (신고 후 미납 시 실효)

본 건 지상에는 소유자 미상의 제시외 구조물(벽체가 없는 인도와 같은 높이의 슬라브) 약 8㎡가 소재한다고 보고되었습니다. 감정평가사는 본 토지에 미치는 영향이 별무할 것으로 판단했으나, 낙찰 후 구조물 철거 및 처리 문제에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

도로로 이용 중인 토지이므로, 일반적인 주거용/수익용 부동산과는 달리 직접적인 사용/수익이 제한되며, 매수 후 공유자 간의 협의(공유물분할청구소송 등)를 통한 출구 전략이 필수적입니다.

토지가 도로로 이용 중이며 인접 도로보다 약 2.5m 낮은 '저지'임을 감안하여 향후 토지 이용 계획 수립 시 비용 등을 고려해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

도로로 이용 중인 제2종일반주거지역의 토지 지분이라는 점이 특징입니다. 지분 매각 물건의 특성상 낮은 감정가(7,627,650원)로 인해 소액 투자 기회가 될 수 있습니다.

향후 주변 도시계획(도로 확장, 재개발 등) 진행 시 공익사업으로 인한 수용 보상 가능성이 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

주변에 연천초등학교 등 학교와 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거지역에 위치하여, 개발 압력이 꾸준한 지역으로 볼 수 있습니다.

3.3. 종합 의견

본 건은 소액으로 부산 연제구 중심지의 부동산(토지 지분)에 투자할 수 있는 기회입니다. 그러나 물건의 본질적인 한계인 ‘지분’ 및 ‘도로’ 이용 현황을 명확히 이해해야 합니다.

공유물분할청구소송을 통한 현금화 전략을 수립해야 하며, 이 과정에서 공유자와의 협의 또는 법적 절차(시간 및 비용)가 수반될 수밖에 없습니다.

따라서, 투자자는 낮은 감정가에 대한 매력보다는 지분 매각에 따른 명확한 ‘출구 전략(Exit Strategy)’과 ‘공유자 우선매수신고’ 가능성이라는 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계