나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109808 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 408동 9층904호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109808 [1] 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 408동 9층904호 아파트 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경109808 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대낙조2길 100, 408동 9층904호 (다대동,다대동롯데캐슬몰운대아파트) | 감정가: 250,000,000원 | 최저가: 175,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경109808 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 다대동 1624 다대동롯데캐슬몰운대아파트 408동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 54.22㎡ (약 16.35평)

건물면적 (전용): 84.99㎡ (약 25.71평)

건물면적 (공급): 111.19㎡ (약 33.64평) - *추정*

제시외면적: 토지 0.00㎡ / 건물 0.00㎡

2. 물건 상세 정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산 사하구 다대동 소재 ‘몰운대초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 내의 대규모 아파트 단지입니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 17층 건물 중 9층

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내부: 폐문·부재로 인한 내부확인 불가 (*통상적인 아파트 이용 상태 상정*)

설비: 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등 구비

이용상태: 집합건축물대장상 아파트 용도

2.3. 토지의 형상 및 도로 상태

형상: 다소 고지대 내의 8필지 일단의 부정형 토지

이용상태: 공동주택(아파트) 건부지

도로: 사방으로 노폭 약 10미터 및 20미터 내외의 포장도로와 접함

2.4. 기타 참고사항 및 주의사항

임대관계: 미상임.

내부확인: 현장조사 시 이해관계인 폐문·부재로 내부확인이 어려웠으며, 인근 유사 물건, 공부(집합건축물대장), 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 상정하여 평가되었습니다.

권리관계: 특이사항 및 주의사항은 별도 기재된 내용이 없으나, 낙찰자는 등기부 및 기타 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 입지 조건 분석

3.1. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

부산 도시철도 1호선 다대포항역 및 다대포해수욕장역이 인근에 있으나, 도보 이동 시 10~20분 정도 소요되며 경사가 심하여 마을버스나 시내버스를 이용하는 것이 편리합니다.

3.2. 교육 환경

단지 내에 몰운대초등학교가 위치하여 초등학생 자녀의 통학이 매우 편리합니다.

인근에 다선중학교, 다대중학교, 다대고등학교 등이 소재하여 전반적인 학군 조건은 양호한 편입니다.

3.3. 자연 환경

아미산 자락에 위치하며, 근처에 몰운대, 다대포해수욕장, 낙동강, 바다가 있어 수려한 자연 경관을 자랑합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류 및 매각 대상

경매구분: 부동산임의경매 (근저당권 등에 의한 경매로 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각으로, 토지 지분 및 건물 전부가 매각 대상이 되어 권리상 하자는 적을 것으로 보입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 제2종일반주거지역(2019-12-18)이 주를 이루며, 일부 필지는 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역도 포함하고 있습니다.

제한사항: 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경 보호), 비행안전구역(군사시설 보호법) 등이 설정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설

대규모 단지(3,462세대) 내 아파트인 만큼 기본적인 단지 내 상가와 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

다만, 단지 내 상가에는 PC방이나 노래방과 같은 일부 위락 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 및 환경 문제

과거 인근 건축물 폐기물 처리 업체로 인한 비산먼지 및 소음 민원이 있었던 것으로 보고된 바 있습니다.

지리적 특성상 평소 비행기 소음이 빈번하게 들리는 편이며, 장마철에는 해무(바다 안개)로 인해 시야가 좁아지는 현상이 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 점유자 미확인에 따른 명도 리스크

본건은 현장조사 시 폐문·부재로 인해 내부 이용 상황 및 임대차 관계가 '미상'이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 형태(소유자, 임차인 등)에 따라 명도 저항 및 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 고지대 입지와 내부 시설 논란

단지 자체가 다소 고지대에 위치하며, 도보 접근 시 경사가 심하다는 점이 단점으로 작용할 수 있습니다.

과거 분양 당시 중학교 설립, 치안센터 건립 무산, 무빙워크 및 화재 안전설비 관련 논란 등이 있었던 점도 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2억 5천만 원의 감정가로 평가된 전용 84.99㎡(구 33평형 추정) 아파트로서, 대규모 단지 내 위치, 단지 내 초등학교 인접, 몰운대와 다대포해수욕장 등 천혜의 자연 환경이라는 장점을 보유하고 있습니다. 다만, 고지대 입지 및 대중교통 이용 시 경사 문제, 과거에 제기되었던 소음/환경 이슈 및 내부 시설 관련 논란, 그리고 내부 상태 미확인으로 인한 명도 리스크는 입찰 전 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 대단지 아파트 내에 위치하며, 초등학교(몰운대초)를 품고 있는 '초품아' 입지입니다.

자연 환경: 몰운대, 다대포해수욕장 등 우수한 자연 조망권을 확보하고 있습니다 (동호수에 따라 상이).

저렴한 감정가: 인근 유사 물건의 시세 및 과거 낙찰가 등을 비교하여, 현 감정가 대비 시세차익 가능성을 분석해볼 만한 가치가 있습니다.

실수요 적합: 전용 84.99㎡로 국민 평형에 해당하며, 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주의사항: 명도 리스크를 최소화하고, 주변 환경(소음, 환경 이슈) 및 과거 논란 사항에 대한 현재의 해결 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계