나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [10] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터,
각급 학교등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물내 2층 202호외 19개호로서,
외벽: 화강석판붙임 및 스톤코트 마감등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조로 탐문조사됨.

이용상태

기호2-11, 13-16: 도시형 생활주택(원룸형), 기호17-22: 오피스텔로
탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
난방설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지를 도시형생활주택(원룸형)
및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (10)

채권자: 하OOO

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 4층 402호

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물 면적: 31.23㎡ (약 9.45평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 7층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2018년 08월 07일 (추정)

건물 총 면적: 999.6075㎡

건물 층수: 지하 0층, 지상 7층

주요 용도: 공동주택 (도시형 생활주택, 원룸형) 및 업무시설

1.4. 토지 정보

토지 면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지 지분: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지를 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔의 건부지로 이용 중.

1.5. 매각 정보

감정가: 196,000,000원

토지 지분 면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

건물 지분 면적: 31.229㎡ (약 9.45평)

토지/건물 일괄매각

1.6. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 유형의 공동주택, 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물로 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

건물의 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 주변 시설

주변 지역은 주거 단지 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 동명초등학교, 연산초등학교, 부산여자상업고등학교 등 교육 시설과 연제구청, 연제경찰서 등 행정 시설이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존등기(2018.08.27) 이후 소유권 이전(2018.10.10)이 있었습니다. 말소기준권리는 2018년 08월 27일 접수된 하나은행의 근저당권(24억 4천만원)입니다. 이후 주택임차권(노미란, 1억 2500만원)이 등기되었고, 하나은행의 임의경매개시결정(2024.03.12)이 이루어졌습니다. 또한, 수영세무서장 및 동래세무서장의 압류가 등기되었다가 모두 말소되었습니다. 등기부채권 총액은 약 25억 2천 5백만원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 노미란

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 30일

확정일자: 2022년 09월 06일

배당신고일자: 2024년 03월 22일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요: 없음)

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리인 하나은행 근저당권(2018.08.27)을 포함하여, 을2 주택임차권, 을3 임의경매, 갑4 압류, 갑5 압류 등 대부분의 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 권리분석 요약

본 물건은 소멸주의 원칙에 따라 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수되는 부담이 없는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본건이 위치한 연산동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 관공서, 금융기관, 상업 시설, 주거 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 건물 주변으로 비교적 소규모의 점포들이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능하며, 연산동 지하철역을 중심으로 형성된 상권 이용이 용이합니다.

4.2. 주변 개발 계획

(별도 정보 없음)

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 환경

인근에 동명초등학교, 연산초등학교, 부산여자상업고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

5.3. 생활 인프라

마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리하며, 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특별 물건 정보

본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다. 이러한 특성은 권리 관계를 더욱 면밀히 분석해야 함을 시사합니다.

6.2. 미확인 사항

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6.3. 법적 제한 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)에 해당합니다.

7. 종합 의견

본건 부산 연제구 연산동 2149-4 연산다올 4층 402호는 부산 시내의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치한 다세대주택입니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물에 속하며, 소형 평형(31.23㎡)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 주거 형태를 띱니다. 권리 관계는 임차인의 대항력이 없어 비교적 명확하며, 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 법적 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특이사항이 존재하므로 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 연제구 중심지에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공 건물로 비교적 최신 상태의 주거 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 소형 평형: 1인 가구 및 소형 주택 수요에 부합하는 면적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 연산동 지역 내 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 부산 연제구 연산동 1261-25, 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡) 98,000,000원 (2026년 7월)

* 부산 연제구 연산동 856-5, 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡) 260,000,000원 (2026년 7월)

본 건은 2018년 준공된 31.23㎡(약 9.45평)의 소형 주택입니다. 가장 유사한 크기의 '라비앙로즈2'의 평당 거래가가 약 930만원대인 반면, 신축인 '햇살가득한집'의 경우 평당 약 1,590만원대의 높은 가격을 형성하고 있습니다. 본 건의 신축 연도를 고려할 때, '햇살가득한집'의 시세와 유사한 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 면적(31.23㎡)에 '햇살가득한집'의 평당 가격(약 1,590만원)을 적용하여 예상 시세를 산정하면 약 150,800,000원 내외로 추정됩니다.

감정가 196,000,000원과 시장 시세 간의 괴리가 존재하므로, 입찰 시에는 시장 가격을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시세와 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 150,000,000원 내외로 제안합니다. (본 입찰가는 시장 조사 및 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.