나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [9] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터,
각급 학교등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물내 2층 202호외 19개호로서,
외벽: 화강석판붙임 및 스톤코트 마감등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조로 탐문조사됨.

이용상태

기호2-11, 13-16: 도시형 생활주택(원룸형), 기호17-22: 오피스텔로
탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
난방설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지를 도시형생활주택(원룸형)
및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (9)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4, 연산다올 4층401호

건물명: 연산다올

용도: 다세대주택 (현황 도시형 생활주택(원룸형) 또는 오피스텔로 이용 추정)

감정가: 213,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.60㎡ (약 6.2평)

토지지분: 20.60㎡ (약 6.2평)

건물면적: 34.75㎡ (약 10.5평) - 전유부분 기준

건물지분: 34.75㎡ (약 10.5평)

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2018년 8월 7일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 스라브 지붕

총층수: 7층 중 4층

세대수: 총 16가구 (집합건물 연면적 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 유사한 공동주택, 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 차량 접근도 가능하며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 27일에 접수된 하나은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을1 근저당권, 갑3 임의경매개시결정, 갑4, 갑5 압류, 을2 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 개요: -).

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-13

* 확정일자: 2023-02-06

* 배당신고일자: 2025-01-17

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,530,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석 시, 본 건과 유사한 면적(약 34.75㎡)의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 라비앙로즈2 (2013년식, 34.65㎡): 2026년 7월 7일, 98,000,000원 거래.

해당 거래의 면적당 가격은 약 2,828,000원/㎡입니다.

* 햇살가득한집 (2017년식, 53.808㎡): 2026년 7월 3일, 260,000,000원 거래.

해당 거래의 면적당 가격은 약 4,832,000원/㎡입니다.

본 건은 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 면적은 34.75㎡입니다. 감정평가액은 213,000,000원(약 6,130,000원/㎡)으로, 최근 실거래가 중 면적이 유사한 '라비앙로즈2'의 거래가(98,000,000원)와 비교했을 때 상당히 높게 평가되었습니다. 더 최근이고 면적이 큰 '햇살가득한집'의 면적당 가격(4,832,000원/㎡)을 적용해도 감정가에는 미치지 못하는 수준입니다. 따라서 감정가는 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

4.2. 지역 특징

본 건이 위치한 연산동 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재된 도심 지역으로, 동명초등학교 및 각종 편의시설, 행정복지센터 등이 인접하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 동명초등학교, 부산여자상업고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 행정복지센터, 소규모 점포 등이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 환경 (추정)

연산동 지역은 부산의 중심 지역 중 하나로, 다양한 상업시설, 행정기관, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 및 상업 활동에 편리한 환경을 제공합니다. 본 건의 경우, 주거 밀집 지역에 위치하나 소규모 점포가 혼재되어 있어 유동인구 및 상권 활성화 정도를 파악할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보: 경매 진행 시 복잡한 권리 관계나 특수 요인이 있을 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 면밀한 분석이 요구됩니다.

* 높은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익이 예상보다 적거나 손실이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 공실 위험: 원룸형/오피스텔은 시장 상황에 따라 공실 위험이 발생할 수 있으며, 임대 수요 및 경쟁 현황을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2018년 준공)에 속하는 소형 다세대주택으로, 부산 연산동이라는 입지적 이점과 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 권리 관계는 명확합니다. 그러나 제공된 최근 실거래가 정보와 비교했을 때 감정평가액이 높게 책정된 점, 그리고 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항은 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다. 특히, 면적과 건축 연도가 유사한 '라비앙로즈2'의 거래가(9800만원)와 비교 시, 약 2.1배 이상의 차이가 나는 감정가는 상당한 부담 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축성: 2018년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지: 부산광역시 연제구 연산동이라는 도심권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 면적은 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 권리상태: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 실거래가 정보를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정평가액(213,000,000원)보다 낮을 것으로 판단됩니다. 특히, 면적이 유사한 '라비앙로즈2'(34.65㎡)가 98,000,000원에 거래된 점과 '햇살가득한집'(53.808㎡)의 면적당 가격(약 4,832,000원/㎡)을 감안할 때, 본 건(34.75㎡)의 적정 가치는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 해당 추정 범위 내에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 움직임을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.