나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [14] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 5층502호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [14] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 5층502호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 5층502호 (연산동,연산다올) | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 138,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 및 개요

사건번호는 부산지방법원 2024타경1254 (14)이며, 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 5층 502호입니다.

본 물건은 오피스텔 용도로, 토지/건물 일괄매각되는 부동산임의경매 물건입니다.

감정가는 1억 9천 8백만 원으로 산정되었습니다.

토지 면적은 18.52㎡ (약 5.60평)이며, 건물 전용 면적은 31.23㎡ (약 9.45평)입니다.

소유자 및 채무자는 현OO으로 동일하며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건이며 유동화물건으로 진행되고 있습니다.

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며 동명초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 도시형 생활주택 및 단독주택, 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거 및 생활 편의시설이 혼재된 지역입니다.

교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 완경사 지대에 위치한 가장형의 토지이며, 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입에 용이합니다.

1.3. 권리 분석

경매 구분 및 특이사항

본 건은 채무자 현OO의 부동산임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 명도(인도) 저항이 발생할 수 있지만 복잡한 임대차 관계는 적을 가능성이 있습니다. 다만, 특이사항으로 중복사건이면서 유동화물건으로 진행되는 점은 권리관계의 안정성을 재차 확인할 필요가 있습니다.

임대차 관계

임대 관계는 미상으로 보고되었습니다. 따라서 낙찰 시 실제 점유자가 소유자인지 임차인인지, 임차인이 있다면 대항력 및 배당 여부를 철저히 확인해야 합니다. 임차인 미상 시 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 이용 현황

건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 5층 502호이며, 외벽은 화강석판붙임 및 스톤코트 마감 등으로 되어 있습니다. 본 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재된 복합 건물로 탐문 조사되었습니다. 오피스텔은 주거용 또는 업무용으로 이용 가능하여 수요층이 다양합니다.

용도지역 및 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 높이 제한 내에서 주거 개발이 가능한 지역입니다. 또한, 교육환경보호구역(상대정화구역 및 절대정화구역)으로 지정되어 있어 일부 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

편의 시설 및 학군

주변에 동명초등학교를 비롯한 각급 학교, 행정복지센터 등이 가까이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주변에 비교적 소규모의 점포들이 산재해 있어 일상 생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

설비 내역

급배수 및 위생 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 되어 있는 것으로 조사되어 오피스텔로서 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

법정 제한 사항

본 물건은 교육환경보호구역(절대정화구역 포함)으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위나 용도 변경 시 법적인 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. 이는 주변 환경의 안정성을 유지하는 데에는 긍정적이나, 투자 목적의 개발 행위에는 제약이 될 수 있습니다.

임대차 리스크

임대 관계가 미상으로 보고되었으므로, 실제 점유 관계 파악 및 명도 준비에 만전을 기해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 또는 점유자가 나타날 경우를 대비해야 합니다.

외부 혐오시설

주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 부산 연제구 연산동 소재의 오피스텔로, 주거 및 업무용 수요가 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 기본적인 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 감정가 대비 투자 적정성을 확보한다면 안정적인 수익형 부동산으로 고려할 수 있습니다. 다만, 교육환경보호구역 제한 및 미상인 임대차 관계에 대한 철저한 분석이 필수적입니다.

투자 포인트

1. 입지: 동명초등학교 인근의 주거 및 생활 편의시설 혼재 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. 건물 용도: 오피스텔(전용 9.45평)로 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 평형을 선호하는 임대 수요를 대상으로 하기 용이합니다.

3. 유동화물건: 유동화전문회사 채권은 매각 과정에서 채무자와 협의 여지가 있을 수 있으나, 본 건은 경매로 진행되고 있으므로 시장 가치에 기반한 입찰가 산정이 중요합니다.

4. 권리: 소유자=채무자이므로 권리 분석 자체는 단순하나, 명도 리스크를 대비해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계