나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [16] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 5층504호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [16] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 5층504호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 5층504호 (연산동,연산다올) | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 150,500,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 현황

본 보고서는 부산지방법원 2024타경1254 (16) 사건으로 진행되는 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 5층 504호 오피스텔 경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건으로, 감정가는 215,000,000원입니다. 특이사항으로는 '중복사건' 및 '유동화물건'이 명시되어 있어, 채권 관계가 복잡하거나 매각 절차가 일반 경매와 다소 상이할 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

채무자와 소유자가 현OO로 동일하여 명도 과정이 비교적 단순할 수 있으나, 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로, 낙찰 후 임차인 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보 (면적 및 구조)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 5층 504호

* 용도: 오피스텔 (도시형 생활주택/오피스텔 복합건물)

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적 (대지권): 20.60㎡ (약 6.23평)

* 건물면적 (전용면적): 34.75㎡ (약 10.51평)

* 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 5층 504호 (외벽 화강석판붙임 및 스톤코트 마감 등)

* 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지/경보설비, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있음.

1.3. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

* 토지 지분 면적 (대지권): 20.60㎡ (약 6.23평)

* 건물 전용 면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

* 참고: 오피스텔의 특성상 위 면적은 전용면적 기준이며, 분양면적(공용면적 포함)은 이보다 넓을 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택(도시형 생활주택) 및 단독주택, 소규모 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

대체로 서하향 완경사지대에 위치하나, 가장형의 토지에 건립된 건물로 주거 환경의 안정성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 인근 주요 간선도로로의 접근이 용이하여 부산 시내로의 이동 편의성은 양호합니다.

2.3. 생활 환경 및 상권 분석

주변에 동명초등학교 등 각급 학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 행정복지센터 등 관공서도 인근에 소재합니다. 주위는 주거지 위주로 형성된 상권으로, 비교적 소규모의 생활편의시설(점포)들이 산재되어 있어 일상생활의 편의성은 높습니다. 주거용 오피스텔로서 임차 수요를 기대할 수 있는 안정적인 주거 환경입니다.

3. 법적 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석 (토지/건물 일괄 매각)

본 건은 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 깔끔한 물건으로 보입니다.

등기부상 소유자와 채무자가 동일(현OO)하여, 만약 임차인이 없다면 명도 대상이 소유자 1인으로 한정되어 명도 절차 진행에 유리합니다.

채권자는 더OOOOOOOOOOOOOO이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 특이사항인 '중복사건' 및 '유동화물건'은 채권 회수 주체나 방식에 대한 내용이므로, 매각 물건 자체의 권리 하자와는 별개이나, 정확한 채권 관계는 법원 문건을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

* 임대관계: 임대관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰 후 반드시 현장조사를 통해 실제 점유자(소유자, 임차인 등)를 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 보증금 및 대항력 여부를 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

* 교육환경보호구역: 본 물건의 토지이용계획상 '교육환경보호구역(상대정화구역 및 절대정화구역)'에 해당합니다. 이는 인근 학교의 교육 환경을 보호하기 위한 규제로, 특정 유해시설이나 상업시설의 입주를 제한할 수 있습니다. 주거용 오피스텔에는 직접적인 제약이 없으나, 향후 용도 변경이나 상권 활성화에 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설: 지도 서비스나 주변 검색 결과, 공시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시형 생활주택/오피스텔 밀집 지역의 특성상 소규모 생활 소음 등은 존재할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

부산 연제구 연산동에 위치한 본 오피스텔은 소형 주거시설이 밀집한 주거 안정 지역에 속합니다. 감정가 2억 1,500만 원은 연제구 일대 소형 주거시설의 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

교육 환경 보호 구역에 속해 안정적인 주거 환경이 확보되며, 주변 생활 편의 시설 및 교통 환경이 보통 이상으로 평가되어 실거주 및 임대 투자 관점에서 모두 적합한 물건으로 사료됩니다.

4.2. 투자 포인트

* 소액 투자 및 안정적 수익: 소형 평수(전용 약 10.51평) 오피스텔로, 인근 직장인이나 1인 가구 대상의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되어 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* 교육 환경의 이점: 절대/상대 정화구역 지정은 상업적 제약을 가할 수 있으나, 반대로 유해시설의 입점을 막아 주거 환경의 쾌적성을 유지하는 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 깔끔한 매각 조건: 토지/건물 일괄 매각이며, 소유자-채무자 동일로 명도 리스크가 상대적으로 낮을 수 있습니다.

4.3. 결론

본 물건은 부산 연제구 연산동의 실수요 및 임대 수요를 확보한 주거용 오피스텔로서, 현재 감정가 대비 경매 최저가 수준을 고려하여 안전마진을 확보한 전략적인 입찰이 필요합니다. '중복사건' 및 '유동화물건'에 대한 법적 사항과 임차인 유무 확인을 필수적으로 진행해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계