나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [22] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터,
각급 학교등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물내 2층 202호외 19개호로서,
외벽: 화강석판붙임 및 스톤코트 마감등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조로 탐문조사됨.

이용상태

기호2-11, 13-16: 도시형 생활주택(원룸형), 기호17-22: 오피스텔로
탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
난방설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지를 도시형생활주택(원룸형)
및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수보증금 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (22)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4, 연산다올 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 290,000,000원

토지면적: 37.48㎡ (약 11.34평)

건물면적: 63.22㎡ (약 19.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

주의사항: 특별매각조건 매수보증금 20%

특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치하며, 동명초등학교 남서측 인근에 소재함. 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성되어 있어 생활환경이 양호함.

토지는 대체로 서하향 완경사 지대에 위치한 가장형의 토지로서, 도시형 생활주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이함.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 지하철 1호선 및 3호선 환승역인 연산역까지 대중교통 이용이 가능하여 부산 시내 전반으로의 이동이 편리함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 적용에 유의할 필요가 있음.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리인 하나은행 근저당(2018-08-27, 2,400,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 등기부채권 총액은 2,570,000,000원으로 파악되나, 매수인이 인수하는 채권은 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (안중혁의 승계인)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-01

* 확정일자: 2020-05-26

* 배당신고일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부 요약상 해당 권리는 확인되지 않음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 연산동은 부산의 주요 업무 및 상업 지구와 인접하여 직주근접 수요가 풍부한 지역임.

주변에는 동명초등학교 등 교육시설과 함께 비교적 소규모 점포, 행정복지센터 등이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

오피스텔 및 도시형 생활주택 용도로 이용되는 건물 특성상, 인근 직장인 및 1인 가구를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능한 상권임.

주변에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않아 생활 환경에 부정적인 영향은 없을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스정류장 및 지하철 1, 3호선 연산역 이용이 가능하여 부산 시내 교통망 이용이 편리함.

* 교육: 동명초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 소규모 점포 및 행정복지센터가 인근에 있어 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

특별 매각 조건으로 매수보증금이 20%로 높게 책정되어 있어, 입찰 시 자금 계획에 유의해야 함.

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 수반될 가능성을 시사할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요함.

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 신규 사업 또는 용도 변경 시 교육 관련 법규의 적용을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 연제구 연산동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 주변 개발 잠재력과 교통 편의성을 갖추고 있음.

건물은 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 최근 실거래가 정보가 시세 파악에 도움을 줌.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 명확한 편이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없음.

다만, 높은 매수보증금과 특수 물건 정보, 교육환경보호구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함.

철저한 현장 조사와 명도 가능성 검토 후 신중한 입찰 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 도심 입지: 부산의 주요 업무 지구와 인접한 연산동에 위치하여 직주근접 수요가 높음.

* 교통 편리성: 지하철 1, 3호선 연산역 이용이 가능하여 부산 시내 접근성이 우수함.

* 신축 건물: 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉시 임대 수익 창출이 가능하며 유지보수 비용 부담이 적음.

* 명확한 권리관계: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 인수하는 부담이 없음.

* 잠재적 가치 상승: 연산동 지역의 지속적인 개발 및 도시 정비 계획에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 290,000,000원이며, 주변 오피스텔 시세 및 건물 상태를 고려할 때 적정 입찰가 범위를 설정할 필요가 있음.

제공된 최근 매매 정보의 거래 금액(17,000만원)은 본건 임차인의 보증금과 일치하며, 면적 대비 실제 매매가로 보기에는 현저히 낮아 보임. 이에 따라 감정가와 일반적인 부동산 시장 동향을 바탕으로 판단함.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

종합적인 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.