나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [7] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층303호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [7] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층303호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 3층303호 (연산동,연산다올) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 137,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (7)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층303호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

소유자/채무자: 현OO / 현OO

감정가: 196,000,000원

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

건물면적: 31.23㎡ (전용면적, 약 9.45평)

* 본 건은 오피스텔(전용 31.23㎡)이며, 일반적으로 소형 오피스텔의 투자 목적으로 활용됩니다.

1.3. 특이사항 및 권리 관계 요약

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 현황조사서 및 매각물건명세서상 임대차관계는 미상으로 확인됨. (입찰 시 임차인 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인 필수)

2. 입지 조건 분석 및 주변 환경

2.1. 위치 및 교통 상황

위치: 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

교통: 본건에의 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. (감정평가서상 판단) 연산동은 부산 1호선과 3호선이 지나가는 등 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

주거 환경: 연산동은 연제구청, 이마트 연제점, 부산시청 등 주요 관공서와 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 특히 연산2동 지역은 연제구청, 이마트 등과 가까워 부산 정치·경제의 중심지 역할을 하고 있으며, 주변에 재개발 추진 지역도 있어 향후 주거 환경 개선 여지가 있습니다.

상권 분석: 주거지역 내에 위치하고 있으나, 연산동 일대는 상업시설이 잘 갖추어져 있어 배후수요가 풍부한 편입니다. 인근에 동명초등학교, 각급 학교가 위치해 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 인근 지역을 검색한 결과, 직접적으로 거슬릴 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지: 대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지를 도시형생활주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

건물: 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 3층 303호이며, 외벽은 화강석판붙임 및 스톤코트 마감 등입니다. 오피스텔(원룸형)로 탐문조사되었으며, 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 도시가스 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

경매 구분: 부동산임의경매로 채권자(더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 근저당권 실행에 의한 경매입니다.

소유자/채무자: 현OO으로 동일인이므로 명도 저항이 상대적으로 약할 수 있습니다.

특이사항: 중복사건 및 유동화물건으로 진행 속도가 빠를 수 있습니다.

입찰 시 주의: 임대관계는 미상입니다. 낙찰자는 매각대금 완납 후 인도명령을 통해 점유자를 내보낼 수 있으나, 만약 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 현장 조사 및 매각물건명세서의 최종 확인이 필수입니다.

3.2. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임차인 유무 및 점유 현황이 미상이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

공실 리스크: 오피스텔 특성상 주변 임대 수요를 고려해야 하며, 연제구 내 유사 오피스텔 및 주거 시설과의 경쟁을 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건 오피스텔은 부산 연제구 연산동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 양호합니다. 감정가(196,000,000원)는 소형 오피스텔/도시형 생활주택 시세를 고려하여 적정성을 판단할 필요가 있으며, 특히 중복사건 및 유동화물건이라는 점을 고려할 때, 낮은 최저가로 시작하는 회차에 입찰한다면 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위해 현장 조사가 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 입지: 연제구청, 이마트, 시청 등 주요 시설이 인접한 중심 주거지역에 위치하여 임차 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

임대 수익: 소형 오피스텔/도시형 생활주택은 1~2인 가구 및 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

환금성: 오피스텔은 아파트에 비해 환금성이 떨어질 수 있으나, 연산동의 입지 특성상 일정 수준 이상의 수요는 유지될 것으로 보입니다.

가격 메리트: 현재 감정가를 기준으로 하되, 유찰될 경우 최저가가 하락할 때 투자 기회를 적극적으로 모색하는 것이 유리합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계