나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [6] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [6] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층302호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경1254
• 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 3층302호 (연산동,연산다올)
• 감정가: 196,000,000원
• 최저가: 137,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 3층302호 (연산동,연산다올) | 감정가: 196,000,000원 | 최저가: 137,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경1254 (6)이며, 경매구분은 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자는 현OO으로 동일인이며, 채권자는 유동화 전문회사로 추정되는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

중복사건으로 진행되고 있으며, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다. 유동화물건은 통상적으로 NPL(부실채권) 관련 경매일 가능성이 높습니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층 302호입니다. 용도는 오피스텔이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 196,000,000원입니다.

토지 면적은 $18.52\text{m}^2$ (약 5.60평)이며, 건물 면적(전용면적)은 $31.23\text{m}^2$ (약 9.45평)입니다. 해당 면적은 오피스텔임을 감안할 때 원룸형 또는 1.5룸형으로 추정됩니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성되어 있어 주거 편의성이 양호한 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다. 연산동 일대는 부산의 주요 도심지로의 접근성이 비교적 우수합니다.

2.3. 상권 및 생활정보

주변에 비교적 소규모의 점포들이 형성되어 있어 일상생활 편의시설 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 또한, 행정복지센터 및 동명초등학교를 비롯한 각급 학교가 인접해 있어 행정 및 교육 환경이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 건축물의 구조는 철근콘크리트구조, 외벽은 화강석판 및 스톤코트로 마감되어 있습니다. 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

2.4. 혐오시설 검토

감정평가서상 특별히 주거환경을 저해할 만한 대규모의 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주위 환경은 주거 환경을 중심으로 형성되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 점유 관계

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계상 건물 철거 등의 복잡한 문제는 없습니다. 소유자 및 채무자가 동일하여 구조는 단순합니다.

임대 관계는 현재 미상입니다. 현장 조사 및 명도 협상 시 임차인의 대항력 유무를 철저히 파악해야 합니다.

3.2. 특이사항 검토

중복사건으로 진행되고 있어 매각 절차가 취하되거나 정지될 가능성이 낮으며, 유동화물건(NPL)의 경우 채권 회수 목적이 강해 진행 속도가 빠를 수 있습니다. 채권자의 감정적인 저항이 일반 개인 채권자보다 적을 수 있다는 점은 명도 협상에 유리하게 작용할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 임차인 미상에 따른 명도 리스크

임대 관계가 미상인 관계로, 보증금을 배당받지 못하는 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 관할 법원 및 관리사무소 등을 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

4.2. 교육환경보호구역

본건 토지는 교육환경보호구역(상대 및 절대정화구역)에 해당합니다. 이는 향후 건물의 용도 변경이나 추가 개발에 제한이 될 수 있는 요소이므로 투자 목적에 따라 주의가 필요합니다. 다만, 현재 오피스텔 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4.3. 토지의 형상 및 도로 관계

토지는 대체로 서하향 완경사 지대에 위치하며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 진출입에는 문제가 없으나, 경사지라는 점은 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

부산광역시 연제구 연산동 일대의 주거 밀집 지역 내 소형 오피스텔로, 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있는 물건입니다. 감정가 1억 9천 6백만원은 현재 시장 상황을 고려하여 적정한 수준으로 보입니다.

5.2. 투자 포인트

최근 1~2인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 임대 수요는 지속적으로 높을 것으로 예상됩니다. 인근의 학교 및 주택 밀집 지역에 위치하여 직장인 및 학생 수요 모두를 충족시킬 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

특히 유동화물건이라는 특성상, 초기 매각 기일에서 유찰될 경우 급매물 수준의 가격으로 취득할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.

입찰 전 권리 분석을 통해 임차인 관계를 명확히 하고, 인근 시세를 철저히 조사하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5.3. 결론

본 물건은 비교적 안정적인 주거 환경과 수요를 갖춘 소형 오피스텔로, 철저한 권리 조사와 현장 확인을 통해 명도 리스크를 최소화한다면 수익형 부동산 투자처로 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계