나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [17] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2024.03.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하며
주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터,
각급 학교등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물내 2층 202호외 19개호로서,
외벽: 화강석판붙임 및 스톤코트 마감등,
내벽: 벽지마감등,
창호: 샷시창등의 구조로 탐문조사됨.

이용상태

기호2-11, 13-16: 도시형 생활주택(원룸형), 기호17-22: 오피스텔로
탐문조사됨.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한
난방설비등 되어있는 것으로 탐문조사 됨.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지를 도시형생활주택(원룸형)
및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
교육환경보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상
·면적등은 귀제시서류 및 공부등을 기준으로 하였는바 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (17)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층601호

* 감정가: 1억 7,600만원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

* 건물면적: 39.14㎡ (약 11.84평)

* 참고: 제공된 JSON 정보에 따르면 거래 사례 면적이 62.445㎡로 표기되어 있으나, 본건의 등기부상 면적은 39.14㎡임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 동유형의 공동주택, 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 판단됨.

* 인접 도로: 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약 기준:

* 소유권보존: 전경원 (2018-08-27)

* 근저당: 하나은행 (2018-08-27, 24억원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 현재인 (2018-10-10, 매매)

* 주택임차권: 김덕민 (2024-12-09, 1억 1천만원, 전입 2023-01-06, 확정 2022-11-23) - 말소 예정

* 임의경매: 하나은행 (2024-03-12, 21억 8490만 905원) - 말소 예정

* 압류: 수영세무서장 (2025-05-09) - 말소 예정

* 압류: 동래세무서장 (2025-05-14) - 말소 예정

* 총 등기부채권액: 약 25억 1천만원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김덕민

* 보증금: 1억 1,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-06

* 확정일자: 2022-11-23

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰로 인해 보증금은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

* 말소기준권리: 2018-08-27 접수된 하나은행 근저당권 (24억원).

* 본 건 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 연제구 연산동 지역은 부산의 주요 업무 및 상업 기능과 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역임.

* 주위에는 교육 시설(동명초등학교)과 행정 시설(행정복지센터)이 있어 주거 및 업무 목적 모두를 충족시킬 수 있는 환경을 갖추고 있음.

* 소규모 점포들이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함.

* 편의시설: 소규모 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

* 교육시설: 동명초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 건물 특징: 본 건은 총 7층 건물 중 6층에 위치한 오피스텔임. 철근콘크리트구조로 외벽은 화강석판붙임 및 스톤코트 마감으로 되어 있어 외관이 양호함.

* 설비내역: 급배수 및 위생 설비, 승강기, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 권리분석 결과 모두 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 파악됨.

* 제공된 JSON 정보 상 거래 사례 면적(62.445㎡)과 본건의 등기부상 면적(39.14㎡) 간 차이가 존재하며, 거래 시점(2026년 6월) 또한 미래 시점이므로, 해당 정보를 시세 판단의 절대적 기준으로 삼기에는 무리가 있음. 현장 확인 및 추가적인 시세 조사가 필요함.

* 토지이용계획 상 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규를 확인해야 함.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산광역시 연제구 연산동에 위치한 연산다올 오피스텔로, 도심 접근성이 우수하고 주변 인프라가 잘 갖춰진 지역에 소재함.

* 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건임.

* 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨.

* 다만, 시장에서 제공되는 일부 거래 정보와 등기부상 면적 간의 차이, 미래 시점의 거래 일자 등은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

* 전반적으로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 채무 불이행으로 인한 경매 물건으로, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

* 부산 연제구는 행정, 상업, 주거 기능이 균형을 이루는 지역으로, 지속적인 수요가 예상됨.

* 권리관계가 명확히 정리되어 있어 인수 부담이 없고, 명도 리스크가 적음.

* 도심 접근성이 뛰어나 직장인 임대 수요 및 투자 목적 모두에 적합함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 176,000,000원

* 제공된 JSON 정보 상 최근 거래 금액: 170,000,000원 (면적 62.445㎡, 2026년 6월 예정)

* 본건 건물면적(39.14㎡) 기준으로 볼 때, 감정가는 ㎡당 약 450만원 수준이며, JSON 거래 금액(17,000만원)을 62.445㎡ 기준으로 환산 시 ㎡당 약 272만원 수준으로, 면적 차이로 인한 시세 편차가 크게 나타남.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있음.

* 본건의 면적, 입지, 권리관계의 안전성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 인수 보증금: 0원.

* 예상 입찰가 범위: 1억 3,000만원 ~ 1억 5,000만원

* 상기 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 실거래가, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종적으로 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.