나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [8] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층304호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [8] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층304호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 3층304호 (연산동,연산다올) | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 149,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부산광역시 연제구 연산동 연산다올 오피스텔 경매 분석

1.1. 사건 개요

본 보고서는 부산지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 사건에 대한 분석입니다. 해당 물건은 연제구 연산동에 위치한 오피스텔로, 주거용 부동산 소액 투자 물건으로 검토할 가치가 있습니다. 채무자와 소유자가 동일한 사건으로 파악되어 소유권 회복 의지는 낮을 것으로 예상됩니다. 특이사항으로 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 향후 진행 속도나 채권 관계에 변동이 있을 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (8)

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 213,000,000원

채무자/소유자: 현OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 물건 정보

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층304호

용도: 오피스텔 (탐문조사 결과 오피스텔로 이용 중)

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 20.60㎡ (약 6.23평)

건물면적 (전용면적): 34.75㎡ (약 10.51평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 7층 건물 내 3층

2. 입지조건 분석

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형 생활주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최고의 입지:

주거환경은 동유형의 공동주택과 단독주택이 주를 이루며, 비교적 안정적인 주거단지를 형성하고 있습니다.

교통 접근성은 보통 수준으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 초역세권과는 다소 거리가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 지하철 접근성을 확인해야 합니다.

토지는 대체로 서하향 완경사지대에 위치하며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입은 원활합니다.

3. 권리분석

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각이므로 건물 철거의 위험 없이 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

채무관계: 임의경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일한 현OO로 확인됩니다. 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권액에 따라 경매 취하 가능성 여부를 검토해야 합니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 현황 조사를 통해 점유자를 명확히 파악하고, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 유무 및 명도 리스크에 따라 명도 비용 및 기간이 달라질 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 연산다올은 주거용 오피스텔로서, 주변은 동명초등학교를 중심으로 형성된 주거 상권입니다. 주거용 물건에 대한 수요는 꾸준하며, 특히 소형 오피스텔/도시형 생활주택이 밀집해 있어 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 임대 수요층이 확보되어 있을 가능성이 높습니다. 주요 상권보다는 생활 편의 시설 중심의 근린 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보 및 시설

교육 시설: 동명초등학교가 인접해 있어 학군 요건이 우수하며, 교육환경 보호구역(절대/상대정화구역)으로 지정되어 있어 유해 시설 유입이 제한됩니다.

건물 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 기본적인 주거 시설이 잘 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

구조 및 마감: 철근콘크리트구조이며, 외벽은 화강석판붙임 및 스톤코트 마감 등으로 비교적 관리가 잘 된 건물로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 제한: 토지이용계획상 제2종일반주거지역 외에 '교육환경 보호구역(절대/상대정화구역)'으로 지정되어 있어, 용도 변경이나 특정 시설 입주에 제약이 따를 수 있습니다.

경사지 위치: 토지가 '서하향 완경사지대'에 위치하고 있어, 현장 방문 시 접근성 및 일조량 등을 면밀히 확인해야 합니다.

권리 관계: '중복사건', '유동화물건'이라는 특이사항은 권리 관계가 복잡하거나 경매 진행 중 변수가 발생할 여지가 있음을 시사하므로, 입찰 전 권리 분석에 만전을 기해야 합니다.

임대 관계: '임대관계 미상'으로, 명도 리스크를 최소화하기 위해 현장 조사를 통한 점유자 확인이 필수입니다.

7. 종합 의견

본건은 2억 1,300만 원대의 감정가를 가진 연제구 연산동 오피스텔로, 주거 밀집 지역 내 안정적인 입지를 갖추고 있습니다. 임대차 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 소액 투자 및 실거주 목적 모두에 적합한 물건으로 평가됩니다. 다만, 교육환경 보호구역에 따른 용도 제한과 완경사지대 특성을 반드시 인지하고, 임대차 미상에 따른 명도 리스크를 대비해야 합니다. 첫 입찰 시 감정가 대비 적정성을 철저히 분석하여 안전마진을 확보하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 임대수요: 연산동 지역은 주거 수요가 풍부하고, 특히 오피스텔/도시형 생활주택은 1인 가구 임대 수요를 확보하기 용이합니다.

토지/건물 일괄매각: 온전한 소유권 취득이 가능하며, 추가적인 법정지상권 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다.

소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자자 또는 첫 경매 입찰자에게 적합한 진입 장벽을 제공합니다.

교육환경 보호구역: 주변 환경이 교육 시설 위주로 형성되어 유해 시설로부터 비교적 자유로운 주거 환경이 보장됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계