나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [3] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 2층203호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [3] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 2층203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 2층203호 (연산동,연산다올) | 감정가: 194,000,000원 | 최저가: 135,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경1254 (3)이며, 소재지는 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 2층 203호입니다. 본 물건은 오피스텔 용도로, 감정가는 194,000,000원입니다.

토지면적은 18.52제곱미터(약 5.60평)이며, 건물 전용면적은 31.23제곱미터(약 9.45평)입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

1.2. 경매 및 기타 정보

본 경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 현OO, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 유동화물건으로 진행되고 있습니다. 토지 지분율은 1852, 건물 지분율은 3122.9로 명시되어 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 소규모 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

토지 형상은 대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지를 오피스텔 및 도시형생활주택의 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 교육환경보호구역(상대정화구역 및 절대정화구역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 건물 현황 및 구조

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층 203호입니다. 외벽은 화강석판붙임 및 스톤코트 마감 등으로, 창호는 샷시창 등으로 탐문조사되었습니다.

이용상태는 오피스텔로 파악되며, 다른 호실은 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 보아 본건 역시 원룸형으로 추정됩니다.

설비내역으로는 급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비가 되어 있는 것으로 확인됩니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리분석

본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 물건으로, 일반적인 경매와 마찬가지로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

특이사항으로 중복사건 및 유동화물건으로 진행되고 있어, 절차상의 이해관계가 복잡할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 상세한 등기부 현황 및 진행 상황을 재확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계가 미상으로 조사되어 있어, 실제 점유자가 임차인일 경우 미확인된 보증금 및 월세가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 과정 및 추가적인 비용(대항력 있는 임차인의 경우)의 리스크로 작용할 수 있으므로 사전에 점유자 확인이 필수적입니다.

둘째, 토지이용계획상 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어, 향후 건물의 용도변경이나 증축, 신축 등 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

셋째, 현장조사 및 외부자료를 통한 혐오시설의 존재 여부는 명확히 파악되지 않았으나, 주거지역 내에 위치하고 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 최종 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 주변 환경 및 혐오시설 유무를 점검해야 합니다.

4. 투자 가치 판단

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주위에 동유형의 공동주택 및 단독주택이 밀집되어 있습니다. 비교적 소규모의 점포들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 것으로 보입니다.

인근에 동명초등학교 및 각급 학교, 행정복지센터 등이 소재하여 교육 및 행정 편의성이 양호하며, 이는 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 원룸형 오피스텔로 파악되는 만큼, 인근의 직장인이나 1~2인 가구를 대상으로 하는 임차 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 제2종일반주거지역 내에 위치하며, 학교 및 행정시설에 근접한 주거밀집지역에 소재하고 있습니다. 건물 구조 및 설비 상태는 양호한 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계 미상 및 교육환경보호구역 지정으로 인한 제한 가능성은 리스크로 작용할 수 있습니다. 감정가는 1억 9,400만 원으로 책정되었으며, 인근 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 철저히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 학교, 행정복지센터 등 생활 편의시설이 인접한 주거 선호 지역 내에 위치.

용도성: 오피스텔(원룸형 추정)로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 임대 수요 확보에 유리.

매각 조건: 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 비교적 깔끔함.

투자 전략: 중복사건 및 유동화물건 특이사항을 고려하여 입찰 전 권리 분석에 만전을 기하고, 미상의 임대차 관계 해결을 위한 명도 전략을 미리 수립해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계