나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [19] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층603호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [19] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층603호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 6층603호 (연산동,연산다올) | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 156,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경1254 (19)호로, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채무자 및 소유자는 현OO이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본 사건은 중복사건으로 진행 중이며 유동화물건에 해당합니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 6층603호이며, 용도는 오피스텔입니다. 감정가는 223,000,000원으로 평가되었습니다.

건물 면적(전용면적)은 48.65㎡ (약 14.71평)이며, 토지 면적(대지권)은 28.84㎡ (약 8.72평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 6층입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 도시형 생활주택, 단독주택, 소규모 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거 및 근린생활시설 혼재지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권 및 주거 환경 분석

주거 지역 내에 위치하며 비교적 소규모의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 무리가 없습니다. 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. 특히, 본건은 제2종일반주거지역 및 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)으로 지정되어 있어 주거 쾌적성이 높고 유해 시설로부터 보호받는 입지입니다. 주변 시설물 탐문 조사 결과, 직접적인 혐오 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역에 해당하여 향후 주거 관련 개발 여지가 있습니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대정화구역 및 절대정화구역)으로 지정되어 있어 주거용 부동산으로서 안정적인 환경을 갖추고 있습니다. 토지의 형상은 대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채무 관계

매각은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식으로 진행되므로, 낙찰 후 토지 및 건물에 대한 소유권을 동시에 확보할 수 있습니다. 소유자와 채무자가 동일인(현OO)이므로 복잡한 채무관계 조정 가능성이 낮으며, 임의경매이므로 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항이 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없는 경우 매각 진행에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

임대차 관계는 현재 미상입니다. 현황 조사 시 임차인 여부를 반드시 확인해야 하며, 만약 임차인이 있을 경우 대항력 유무와 보증금 액수에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있습니다. 낙찰자는 '소유자'와 임차인(대항력 있는 임차인)에 대한 명도 절차를 준비해야 합니다.

4. 투자 제언

4.1. 잠재적 리스크

첫째, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 임차인 현황 및 대항력을 확인해야 합니다.

둘째, 중복사건 진행으로 인해 절차상의 변동 가능성이 있습니다.

셋째, 본 물건은 오피스텔(기호17-22)로 이용 상태가 탐문 조사되었으나, 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도의 일치 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

4.2. 투자 포인트 및 종합 의견

최고의 입지:

학교가 인접한 교육환경보호구역 내 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 오피스텔로서 주거용 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

상권분석:

주변에 소규모 점포, 행정복지센터 등 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 또는 임대 목적 모두에 적합합니다.

생활정보:

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 동명초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 세대에게도 매력적인 요소입니다.

종합 의견:

본건은 부산 연제구 연산동의 주거 선호도가 높은 지역 내 오피스텔로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 안전한 형태입니다. 감정가 2억 2,300만 원을 기준으로 하여 시장 가격 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대수익 창출 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 임대차 현황에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계