나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 2층201호 오피스텔 경매
매각기일: 2026-01-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [1] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 2층201호 오피스텔 경매
- 사건번호: 2024타경1254
- 주소: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 2층201호 (연산동,연산다올)
- 감정가: 252,000,000원
- 최저가: 176,400,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 오피스텔
부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 2층201호 (연산동,연산다올) | 감정가: 252,000,000원 | 최저가: 176,400,000원 | 용도: 오피스텔
1. 물건 보고서
1.1. 기본 정보
사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (1)
소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 2층 201호
용도: 오피스텔
감정가: 252,000,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물일괄매각
특이사항: 중복사건, 유동화물건
1.2. 면적 정보
토지면적: 20.60㎡ (약 6.23평)
토지 지분율: 2060
건물 전용면적: 34.75㎡ (약 10.52평)
건물 지분율: 3475
1.3. 권리 관계
소유자: 현OO
채무자: 현OO
채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치합니다.
주위는 동유형의 공동주택 및 단독주택, 비교적 소규모의 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성되어 있는 주거 및 근린생활지역입니다.
2.2. 교통 상황
본건에의 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
2.3. 건물의 구조 및 이용상태
건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 7층 건물 내 2층에 해당합니다.
외벽은 화강석판붙임 및 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창 등으로 조사됩니다.
급배수 및 위생설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
본건은 오피스텔로 이용 중이며, 해당 건물에는 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재하는 것으로 탐문조사되었습니다.
2.4. 토지 및 도로 현황
토지는 대체로 서하향 완경사지대에 위치한 가장형의 토지입니다.
현재 도시형생활주택 및 오피스텔의 건부지로 이용 중입니다.
남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 무리가 없습니다.
3. 법적 분석 (권리분석)
3.1. 사건 개요
본건은 소유자와 채무자가 동일인인 임의경매 사건으로, 채권자의 근저당권 실행에 의한 매각 절차로 판단됩니다.
매각 대상은 토지/건물 일괄 매각으로, 법정지상권 등의 성립 가능성은 낮습니다.
3.2. 특이사항 및 명도 관련
중복사건으로 경매가 진행 중이며, 유동화물건으로 분류됩니다.
임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되어, 낙찰자가 잔금 납부 후 소유권을 취득하면 주거용 오피스텔의 경우 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 인수해야 할 수 있으며, 임차인이 없는 경우 소유자 또는 점유자를 상대로 명도 절차(인도명령 또는 명도소송)를 진행해야 하는 명도 리스크가 존재합니다.
4. 시장 및 상권 분석
4.1. 주변 환경
주거지역 내에 위치하며 동명초등학교 인근으로 학군 수요가 존재합니다.
주변에는 소규모 점포와 행정복지센터 등이 있어 기본적인 주거 편의시설은 갖추고 있는 것으로 보입니다.
인근에 유사 유형의 공동주택 및 오피스텔이 혼재하여, 해당 물건의 임대 및 매매 시세는 인근 유사 물건을 기준으로 형성될 것으로 판단됩니다.
5. 생활 정보
5.1. 주거 편의
인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 소규모 점포를 통한 생활 편의시설 접근이 가능합니다.
5.2. 교육 환경
동명초등학교 인근에 위치하며, 토지이용계획상 교육환경보호구역(상대정화구역 및 절대정화구역)으로 지정되어 있어, 안정적인 교육 환경이 확보되어 있다고 볼 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
6.1. 명도 리스크
임대관계가 미상인 바, 낙찰 후 점유 관계를 정확히 파악하여 명도(인도명령) 절차를 신속하게 진행해야 합니다.
주거용 오피스텔로 이용될 경우 임차인 보호법상 대항력 유무가 중요한 리스크 요인이 됩니다.
6.2. 법규 제한 리스크
본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.
이는 재건축/재개발 등의 개발 행위 시 건축물의 높이나 용도 등에 대한 제한 요소로 작용할 수 있습니다.
6.3. 유동화물건 리스크
유동화물건은 부실채권(NPL)에 포함되는 경우가 많아 채권자 측의 매각 의지가 강할 수 있습니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
부산광역시 연제구 연산동에 위치한 오피스텔 물건으로, 감정가 대비 입찰가 분석이 중요합니다.
주거지역 내에 위치하여 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 관리해야 합니다.
주변 환경, 교통 상황 등을 고려할 때 실거주보다는 임대수익형 부동산으로의 접근이 적합합니다.
7.2. 투자 포인트
A. 안정적인 임차 수요: 동명초 인근 주거 밀집 지역 내 오피스텔로, 소규모 점포 및 학교 등이 인접하여 기본적인 주거 환경이 양호합니다.
B. 소형 주거 상품: 전용면적 34.75㎡(약 10.52평) 규모로 1인 가구 및 신혼부부 등에게 적합한 소형 주거 상품입니다.
C. 일괄매각의 안정성: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 단순하며, 법정지상권 등의 복잡한 권리가 발생할 가능성이 낮습니다.
법원 정보
부산지방법원 경매4계