나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [5] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층301호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경1254 [5] 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층301호 오피스텔 경매

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부산지방법원 경매4계 2024타경1254 | 소재지: 부산광역시 연제구 쌍미천로44번길 5, 3층301호 (연산동,연산다올) | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 149,100,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경1254 (5)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 2149-4 연산다올 3층 301호

용도: 오피스텔

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 현OO

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 34.75㎡ (약 10.51평)

토지면적 (대지권): 20.60㎡ (약 6.23평)

*본건은 오피스텔(전용면적) 기준으로, 통상적인 분양면적은 이보다 클 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산 연제구 연산동 소재 동명초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 도시형 생활주택, 단독주택, 소규모 점포, 행정복지센터, 각급 학교 등으로 형성된 주거지역입니다. 지대는 서하향 완경사지대이며, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대정화구역 및 절대정화구역에 해당하여 향후 개발이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(소규모 점포, 행정복지센터 등)을 이용하기에 편리합니다. 특히 학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호하나, 대규모 상권이 형성되어 있지는 않은 근린생활 상권으로 판단됩니다.

혐오시설 여부: 별도로 인근에 고지할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서에 명시된 바와 같이 학교(동명초등학교)와 매우 인접하여 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리분석

본 건은 소유자(현OO)가 채무자로서 진행되는 부동산임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되므로, 권리적인 측면에서는 특별한 위험이 낮은 '깨끗한 물건'으로 판단됩니다.

*주의: 현OO이 소유자 겸 채무자이므로, 임차인 여부에 대한 추가 확인이 필요하며, 만일 소유자가 점유하고 있다면 명도(인도명령) 진행 시 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 특이 및 주의사항

중복사건: 본 건은 복수의 채권자가 경매를 신청한 중복사건입니다. 경매 절차가 취하될 가능성은 낮다고 볼 수 있습니다.

유동화물건: 채권자가 유동화 회사(더OOOO)일 가능성이 높습니다. 통상적으로 유동화 회사의 채권은 대출 전환 등 협의 여지가 적고, 경매 절차가 빠르게 진행되는 경향이 있습니다.

이용상태: 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 내 3층 301호이며, 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다. 내부 설비로는 급배수/위생설비, 승강기, 화재탐지/경보설비, 도시가스 난방 설비 등이 되어 있습니다.

임대관계: 임대관계는 미상입니다. 현장조사를 통한 점유 관계 확인이 반드시 필요합니다.

4. 투자 전략 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대관계가 미상이며, 소유자가 점유 중일 경우 명도 협상에 난항을 겪거나 인도명령 집행에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

용도 제한: 오피스텔이나 도시형 생활주택이 밀집된 지역으로, 교육환경보호구역으로 인한 추가적인 용도 제한(예: 유해시설 등)이 있을 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 주거지 인접성: 초등학교 등 학군 및 행정기관이 인접해 있어 실수요 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

소형 주거 상품: 전용 10평대의 오피스텔로, 1~2인 가구 실수요 또는 임대수익형으로의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

깔끔한 권리관계: 권리분석상 위험 요소가 적어, 초보 투자자도 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

4.3. 종합 의견

부산 연제구 연산동에 위치한 본건 오피스텔은 제2종일반주거지역 내 소형 주거 상품으로서, 권리적인 하자가 낮은 우량 물건입니다. 다만, 감정평가액 2억 1천 3백만 원은 주변 시세 및 낙찰가율을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 중복사건 및 유동화물건이라는 특성을 고려할 때, 매각 가능성이 높으므로 적극적인 임장 활동을 통해 정확한 시세와 임대수익률을 파악 후 입찰에 참여하는 것을 권고 드립니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계