나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63702 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 255-1 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광원 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연재구 연산동 소재 "부산광역시청" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔), 단독주택, 다세대연립주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상지대로서, 주상환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선 "시청역"이 소재하는 등 제반 교통사정 편리함.

형태 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서, 인접지와 등고,평탄하며, 운동시설 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남동,북동 및 북서 3면으로 약 10미터 내외의 포장 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1-3 : 모두 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합)임.

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층건으로서 (사용승인일 : 2016.10.07)
외 벽 : 화산석, 복합판넬 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 타일 및 내부 인테리어 등 마감,
창 호 : 강화유리창호 등 구조임.

이용상태

1-2층 : 운동시설(휘트니스셴터)
3-4층 : 업무시설(사무실)
5층 : 화물승강기 등 기계실 등

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 , 시스템냉난방설비, 주차타워설비(30대/승용,RV겸용), 수변전설비(350KVA), 비상발전설비, 화재탐지설비 및 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

구조 및 용도 등으로 보아 부합물 및 종물로서 평가에 포함하였음(지적 및 건물개황도 기호 ㄱ,ㄴ 참조).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경63702 (1)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 255-1 (도로명 주소: 부산광역시 부산진구 거제천로44번길 8)

* 용도: 판매시설 (건축물 현황상 판매시설, 운동시설 병기)

* 감정가: 11,728,545,400원

* 토지면적: 1265.20㎡ (약 382.67평)

* 건물면적: 2659.32㎡ (총면적 기준 약 807.18평)

* 건물 제시외면적: 29.30㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축일자: 2016년 10월 07일

* 특이사항: 유동화 물건, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 업무시설(오피스텔), 단독주택, 다세대연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로 형성되어 있습니다. 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 도시철도 1호선 시청역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설

본건 주변으로 부산광역시청 및 관련 행정기관, 상업시설, 주거단지가 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으며, 이는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

* (주)리프아이

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2019-01-02

대항력: 있음

권리분석: 미배당 보증금 5,000,000원 매수인 인수 (인수 보증금)

* (주)영신엔터프라이즈(김재영)

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자: 2024-10-07

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 김대정

보증금: 100,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2018-05-30

확정일자: 2018-05-30

대항력: 있음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수 (예상배당금 100,000,000원)

* 김정현

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2022-04-18

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 오정두(벌키짐)

보증금: 100,000,000원

차임: 15,000,000원

전입일자: 2024-02-07

대항력: 없음

권리분석: (미배당 보증금 인수 가능성 있음)

* 오텍오티스부산지사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 미상

대항력: 없음

권리분석: (특이사항 없음)

* 지에이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 미상

대항력: 없음

권리분석: (특이사항 없음)

* 스타금융서비스주식회사 (1)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: (미상)

대항력: 없음

권리분석: (특이사항 없음)

* 스타금융서비스주식회사 (2)

보증금: 50,000,000원

차임: 4,400,000원

전입일자: (미상)

배당신고일자: 2024-12-03

대항력: 없음

권리분석: 미배당 보증금 매수인 인수

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (제시된 정보 기준)

다만, 상기 임차인들의 미배당 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

명시적으로 '인수 보증금'으로 표기된 금액은 5,000,000원이나, '미배당 보증금 매수인 인수'로 기재된 임차인들의 보증금 총액(30,000,000원 + 100,000,000원 + 5,000,000원 + 100,000,000원 + 50,000,000원)을 포함하면 잠재적 인수 금액은 약 290,000,000원에 달할 수 있습니다. 특히, 대항력이 있는 김대정 임차인의 경우에도 '미배당 보증금 매수인 인수'로 명시되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성

부산의 중심 업무지구인 부산광역시청 인근에 위치하여 행정, 상업, 금융 기능이 집중된 지역입니다.

* 상권 활성화 요인

시청역을 중심으로 한 역세권이며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 건물 용도 적합성

현재 판매시설, 운동시설, 사무실 등으로 이용 중이며, 건물 구조상 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통 편의성

부산 도시철도 1호선 시청역 도보 이용 가능 거리이며, 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설

부산광역시청, 병원, 은행, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담

위 권리분석에서 언급된 바와 같이, 낙찰 후 미배당 보증금 인수 금액이 발생할 수 있으며, 이는 입찰가 산정 시 주요 고려 사항입니다. 특히 대항력 유무와 관계없이 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건 특성

유동화 물건은 권리관계가 복잡하거나 특수한 조건을 가질 수 있으므로, 더욱 면밀한 권리분석 및 현장 확인이 필요합니다.

* 건물 관리 및 유지보수

2016년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 향후 건물 관리에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산시청 및 시청역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 상업 및 업무 시설로 활용 가치가 높아 안정적인 임대 수익 또는 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 임차인의 보증금 인수 부담 가능성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 분석과 함께 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지

부산광역시청 및 주요 관공서, 상업시설 밀집 지역에 위치하여 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 역세권 프리미엄

도시철도 1호선 시청역 인접으로 탁월한 교통망을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 다목적 활용 가능 건물

판매시설, 운동시설, 사무실 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 사업 확장 또는 다각화에 유리합니다.

* 신축 건물

2016년 준공으로 건물 상태가 양호하여 초기 투자 비용 외의 대규모 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 진행됩니다.

1. 감정가 11,728,545,400원을 기준으로 합니다.

2. 임차인 관련 인수 보증금 총액 약 290,000,000원을 잠재적 인수 비용으로 고려합니다.

3. 현재 부동산 시장 동향, 물건의 수익률, 향후 시세 상승 가능성, 권리관계 및 명도 난이도 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

4. 특히, 인수 보증금액을 제외한 순수 부동산 가치와 예상 수익성을 바탕으로 입찰 참여자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 적정 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.