나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62921 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 12층1210호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62921 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 12층1210호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매4계 2024타경62921 | 소재지: 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 12층1210호 (부전동,더토포필리아) | 감정가: 158,000,000원 | 최저가: 110,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62921 (5)

매각물건: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 금 158,000,000원

채무자/소유자: 주OOOOOO

채권자: 창OOOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 516-5 더토포필리아 12층1210호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔로 이용 중 탐문조사됨)

토지 면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

건물 면적 (전용 면적): 24.33㎡ (약 7.36평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 내 12층 (2021.06.04 사용승인)

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 최고의 입지

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 "롯데백화점" 남측 인근에 위치하며, 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면 상권에 속해있습니다. 주변은 백화점, 호텔, 숙박시설, 음식점, 업무용 빌딩 등으로 형성된 상가지대로, 입지 환경은 최상급으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

교통상황은 매우 양호합니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산지하철 1, 2호선 환승역인 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 극히 편리합니다. 이는 직장인 수요 및 임차 수요를 높이는 핵심 요소입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 2021년 6월에 사용승인된 비교적 신축급의 건물로, 외벽은 화강석 붙임 등으로 마감되어 외관 상태가 양호합니다. 내부 구조는 오피스텔(업무시설)이며, 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 이해관계자

본건은 채권자가 근저당권 등 담보권을 실행하여 진행하는 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(주OOOOOO)이며, 채권자는 창OOOOOOOOO입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

제시외 건물 및 토지와의 차이점은 없다고 보고되었습니다.

다만, 임대관계는 '미상'이므로, 낙찰자는 임차인의 존재 여부와 그에 따른 대항력(인도명령 대상 여부)을 반드시 확인해야 하며, 미상의 임차인이 있을 경우 명도(인도)에 대한 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 시장 및 상권 분석

본건이 위치한 서면은 부산을 대표하는 상업 및 업무 중심지입니다. 롯데백화점, NC백화점 등 대형 쇼핑시설과 금융기관, 각종 병의원, 학원 등이 밀집되어 있어 유동인구가 매우 풍부합니다.

오피스텔의 주된 임차 수요층은 서면 지역 직장인(금융, 의료, 서비스업 종사자), 학원가 학생, 인근 백화점 직원 등이며, 특히 1인 가구의 수요가 꾸준하여 공실 위험이 낮고 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 상권입니다. 주거용으로 이용 중이므로 임대 시 주택임대차보호법의 적용을 받을 가능성도 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

5.1. 주변 시설 및 편의성

도보권 내에 롯데백화점, 롯데호텔, 서면 먹자골목, 다양한 상업시설이 집중되어 있어 쇼핑, 문화, 외식 생활이 매우 편리합니다.

의료 시설 접근성 또한 탁월하며, 금융 및 행정기관 이용도 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

본건은 서면의 핵심 상권 중심부에 위치하고 있어, 일반적으로 주거지 인근에서 발생하는 주요 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 존재하지 않습니다.

다만, 상가지대 특성상 주변에 유흥시설 및 숙박시설이 혼재되어 있어 밤 시간대의 소음 발생 가능성 및 유동인구에 대한 치안 관련 주의는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

감정평가서상 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 임차인이 존재할 경우 보증금 전액을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 입찰 전 철저히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 투자금이 크게 증가하는 리스크가 발생합니다.

6.2. 상업지역에 따른 소음 및 주차 문제

일반상업지역에 위치하며, 주변에 유흥 및 상업 시설이 많아 주거 지역에 비해 소음 발생 가능성이 높습니다. 또한, 기계식 주차설비가 되어 있으므로, 차량 크기 제한 및 출입 시간 등에 대한 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 도시관리계획 변동 가능성

토지이용계획상 '도시관리계획 입안중' 이라는 문구가 있어, 향후 용적률, 높이 제한 등 도시계획 변경에 따른 건물의 가치 변동 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산 서면이라는 최상급 입지와 지하철 서면역 초역세권에 위치한 2021년 신축급 오피스텔입니다. 안정적인 임차 수요와 높은 환금성을 기대할 수 있어, 실거주 목적보다는 소형 주택 임대 사업을 위한 투자 물건으로 매우 적합합니다.

다만, 임대차 관계의 불확실성을 해소하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다. 입찰 전 관할 법원, 집행관 현황조사서 및 임차인 현황 등을 면밀히 분석하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 지하철 1, 2호선 서면역 초역세권 및 롯데백화점 바로 인근.

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태 및 시설 양호.

안정적인 임대 수요: 서면 상권의 풍부한 1인 가구 직장인 수요를 바탕으로 공실 위험이 낮음.

소액 투자 가능: 감정가가 1억 원 중반대로 형성되어 있어 비교적 소액으로 핵심 지역 부동산 투자가 가능함.

법원 정보

부산지방법원 경매4계