나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110730 [1] 부산광역시 사하구 다대동 산16-4 임야 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110730 [1] 부산광역시 사하구 다대동 산16-4 임야 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경110730 | 소재지: 부산광역시 사하구 다대동 산16-4 | 감정가: 279,090,000원 | 최저가: 195,363,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 부산서부지원 2024타경110730 (1)입니다. 소재지는 부산광역시 사하구 다대동 산16-4에 위치한 임야이며, 감정가는 279,090,000원입니다. 전체 토지면적은 6645.00제곱미터(약 2010.00평)입니다.

본 경매는 공유물분할을 위한 경매이며, 지분율이 664500으로 사실상 토지 전체가 매각 대상입니다. 주요 특이사항으로 분묘기지권, 법정지상권 성립 여지가 있는 제시외 건물(법륜사 소유 추정) 및 사찰 이용 부지(약 810제곱미터)가 존재하여 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필요한 특수 물건입니다.

1.2. 입지조건 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 법륜사 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 임도 등으로 이루어진 산림지대입니다. 주위 환경은 자연환경이 양호한 편입니다.

교통 상황은 본건 토지까지 차량 접근이 불가능한 지적상 맹지 상태입니다. 다만, 인근 마을에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 가능하나 접근성은 매우 떨어집니다.

토지는 남하향의 급경사 및 완경사의 사다리형 토지로서, 자연림, 임도, 인근 사찰 사용 부지 등으로 이용 중입니다. 지적상 맹지이나 산책로가 조성되어 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등으로 지정되어 개발에 제약이 많습니다. 인근에 주요 혐오시설은 확인되지 않으며, 사찰(법륜사)이 인접해 있는 것이 주된 환경적 특징입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 공유물분할을 위한 경매이며, 소유자 및 채무자, 채권자가 김OO으로 동일인(또는 공동 소유자)일 가능성이 높습니다. 낙찰 후 명도(인도) 관련 다툼의 여지는 낮으나, 특수 권리 관계 해결이 핵심입니다.

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여지입니다. 제시외 건물 25.00제곱미터가 존재하며, 인근 사찰인 법륜사 소유의 부속건물로 조사되어 매각 대상에서 제외되었습니다. 이 건물에 대해 법정지상권이 성립될 가능성이 높으며, 이 경우 낙찰자는 토지 소유자로서 건물 소유자(법륜사)에게 지료를 청구해야 하며 건물 철거는 불가능할 수 있습니다.

토지의 일부(약 810제곱미터)는 사찰에서 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이 점유 면적에 대한 법률적 관계 확인 및 사찰과의 협의가 필수적입니다. 최저매각가격 산정 시 이 점이 감안되었다고 하니, 낙찰가는 이를 고려해야 합니다.

분묘의 존부 여부가 불분명하며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 여지가 있어 이에 대한 현장 확인 및 사후 대처 계획이 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 임야는 현재 상업 시설이나 주거 시설로 이용될 수 없는 맹지 및 산림지대입니다. 따라서 현황상 상업 분석의 의미는 없으며, 투기 목적의 토지 가치 분석이 주를 이룹니다.

생활 정보 측면에서는 차량 접근이 불가능하고, 주거지 및 편의시설이 인근 마을에 위치하여 일상생활 편의성은 매우 낮습니다. 산책로가 조성되어 있어 장기적으로는 공익적 또는 레저용 개발의 잠재성은 있으나, 현재 토지이용계획상 제한이 많습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1) 법정지상권 리스크: 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 시 토지 사용권이 제한되며, 건물 소유자(사찰)와의 장기적인 지료 협상 또는 소송이 불가피할 수 있습니다.

2) 사찰 점유 리스크: 토지 일부(약 810제곱미터)를 사찰에서 이용 중인 부분에 대한 명확한 권리 관계 확인 및 점유 문제 해결이 필요합니다. 정확한 경계는 반드시 측량이 필요합니다.

3) 개발 제한 리스크: 자연녹지지역, 준보전산지, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제에 묶여 있으며, 지적상 맹지이므로 건축법상 개발 행위가 극히 제한됩니다.

4) 분묘기지권 리스크: 분묘 존재 확인 시 분묘기지권이 성립되면 토지 가치가 추가적으로 하락할 수 있으며, 분묘 이장을 위한 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건 임야는 6645.00제곱미터(약 2010.00평)의 대형 물건임에도 불구하고, 법정지상권 성립 가능성, 사찰의 일부 점유, 맹지, 각종 개발 규제로 인해 저감된 가격에 평가된 특수 물건입니다.

단순 시세 차익을 노리는 일반 투자자에게는 적합하지 않으며, 특수 권리 분석과 명도(점유 문제 해결)에 경험이 있는 전문 투자자 또는 장기적인 안목으로 임야 보유를 고려하는 투자자에게 적합합니다.

최종 낙찰자는 법륜사 측과의 협상 능력, 분묘기지권 및 법정지상권 등 복잡한 권리를 해결할 수 있는 법적 지식과 자본력을 갖추어야 합니다. 특히, 법정지상권과 사찰 점유에 따른 토지 활용 제한을 감안하고도 수익을 낼 수 있는 가격에 입찰하는 것이 중요합니다.

투자 포인트:

대형 임야를 상대적으로 낮은 가격(감정가 기준)에 취득할 수 있는 기회입니다.

특수 권리 문제를 해결할 경우 토지의 이용 가치가 상승할 여지가 있습니다.

자연녹지지역 내 자연림으로 장기적인 산림 보존 및 미래의 공익적 개발 잠재성이 있습니다.

공유물분할 경매로 인해 소유권 확보의 절차적 위험은 낮습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계