나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112187 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 700-48 대지 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112187 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 700-48 대지 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매6계 2024타경112187 | 소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 700-48 | 감정가: 47,187,000원 | 최저가: 33,031,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경112187 (1)이며, 소재지는 부산광역시 서구 서대신동3가 700-48입니다. 본건의 용도는 대지이며, 감정가는 47,187,000원으로 평가되었습니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

본 물건은 토지 면적 63.00제곱미터 (약 19.06평)의 토지만을 매각 대상으로 합니다. 건물 면적은 0.00제곱미터이나, 현황은 토지 위에 제시외 건물 (47.97제곱미터, 약 14.52평)이 소재하는 것으로 조사되었으며, 이 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 공부상 건물은 소재불명으로 파악됩니다.

1.3. 권리 관계 현황

소유자 및 채무자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 채권자는 부OOOOOOO입니다. 본건의 특이사항은 법정지상권의 성립 여지이며, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격으로 산정되었습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 대신자유아파트 북동측 인근의 경사지에 조성된 기존 주택지대에 위치하며, 제2종일반주거지역(2023-07-12)에 속하는 주거용 건부지입니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

본건은 동하향 경사지대 내 사다리형 토지로서, 서측으로 폭 약 1미터 내외의 막다른 도로와 접하며 차량 접근은 불가능합니다. 그러나 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 1호선 서대신역이 위치하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 분석

본건은 토지매각 건으로, 지상에 존재하는 제시외 건물(47.97제곱미터)이 매각 대상에서 제외되는 점이 핵심입니다. 이 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립할 여지가 있으며, 이는 낙찰 후 토지의 사용 수익 및 처분에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰자는 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

3.2. 채권 관계 분석

부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일합니다. 임대 관계는 미상입니다. 낙찰자는 매각 대금 납부 후 건물 소유자를 상대로 법정지상권의 성립 여부에 따른 후속 조치(지료 청구 또는 건물 철거 소송 등)를 취해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 기존 주택지대 내 제2종일반주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 주변 대신자유아파트 등의 공동주택이 밀집되어 있어 주거 수요는 일정 수준 확보된 지역입니다.

4.2. 생활 정보

지하철 1호선 서대신역과 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용은 편리합니다. 다만, 본건 토지까지 차량 진입이 불가능하고 좁은 막다른 도로에 접해 있어 건축 및 일상 생활 편의성 측면에서는 제약이 따를 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정지상권 및 제시외 건물

가장 큰 잠재적 리스크는 법정지상권의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자는 건물 소유자에게 토지 사용료(지료)만 청구할 수 있고 건물 철거를 요구할 수 없습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 되며, 토지의 가치를 현저히 저하시키는 요인입니다. 매각 대상이 아닌 제시외 건물이 사실상 토지를 점유하고 있는 상황입니다.

5.2. 접근성 및 형태

토지까지 차량 접근이 불가능하고 약 1미터 폭의 막다른 도로에 접해 있어, 향후 토지 개발 시 건축법상 도로 요건 충족 및 건축 허가에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 동하향 경사지대의 사다리형 토지 형태는 건축 비용 증가 및 토지 활용 효율 저하의 원인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 제2종일반주거지역 내의 소규모 대지(63.00제곱미터, 약 19.06평)로서, 근거리 역세권의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 차량 접근 불가, 경사지 형태, 그리고 무엇보다 법정지상권 성립 여지와 제시외 건물의 존재라는 명확한 리스크가 존재합니다. 따라서 투자자는 법정지상권의 성립 가능성을 철저히 분석하고, 리스크 대비 수익률을 보수적으로 산정하여 입찰에 임해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

A. 법정지상권 미성립 시: 제시외 건물 철거를 통해 토지를 온전히 확보하여 단독주택 등의 건축(도로 문제 해결 전제) 또는 재개발을 통한 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

B. 법정지상권 성립 시: 비교적 저렴한 가격(제한받은 가격)으로 토지를 매입한 후, 건물 소유자와 협상(지료 청구 또는 매수 협의)을 통해 장기적인 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

C. 소액 투자 기회: 감정가 대비 소액으로 제2종일반주거지역 내 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매6계