나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107432 [2] 경상남도 함안군 법수면 황사리 336-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경107432 [2] 경상남도 함안군 법수면 황사리 336-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경107432
• 주소: 경상남도 함안군 법수면 황사리 336-1
• 감정가: 229,194,000원
• 최저가: 160,436,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

마산지원 경매5계 2024타경107432 | 소재지: 경상남도 함안군 법수면 황사리 336-1 | 감정가: 229,194,000원 | 최저가: 160,436,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 정보 요약

사건번호는 마산지원 2024타경107432 (2)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 함안군 법수면 황사리 336-1이며, 토지 용도는 "전"입니다.

감정가는 229,194,000원입니다.

총 토지면적은 2142.00제곱미터 (약 647.96평)이며, 평당 감정가는 약 353,600원 수준입니다.

매각 대상은 토지매각이며, 건물이나 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 핵심 분석 요약

본건은 경상남도 함안군 법수면의 황사농공단지 남동측 근거리에 위치한 계획관리지역 내의 농지입니다. 주위 환경은 공업용 부동산과 농경지가 혼재된 지대로, 개발 잠재력과 농지로서의 활용성을 동시에 고려해야 하는 물건입니다. 특히 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수이므로 입찰 전 철저한 준비가 요구됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지리적 위치 및 주위 환경

본건 토지는 "황사농공단지" 남동측 근거리에 위치하여 공업용 부동산과 인접해 있습니다. 이는 농지로서의 순수성보다는 향후 산업 또는 창고 용도로의 전환 가능성(계획관리지역 내)을 높이는 요소로 작용할 수 있습니다. 지목은 전(밭)이나 현재는 경작하지 않는 상태입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측으로는 폭 약 4미터 내외, 서측으로는 폭 약 2~3미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 토지의 이용 및 개발에 유리한 양호한 접도 상태를 갖추고 있습니다. 대중교통 사정은 일반적인 농촌 지역 수준으로 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한200m)에 속합니다. 계획관리지역은 40% 이하의 건폐율과 100% 이하의 용적률을 적용받아 비교적 자유로운 개발이 가능합니다. 농지로서의 활용 외에 창고, 공장(특정 업종 제한), 근린생활시설 등의 용도로 전환 가능성이 높습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 소유 관계

본건은 채권자가 진OOOOOOOOO인 부동산임의경매 사건입니다. 소유자 및 채무자가 박OO으로 동일하여 권리 관계가 비교적 단순합니다.

3.2. 매각 대상 및 특이 사항

매각 대상은 토지(전, 2142.00제곱미터)에 한정됩니다.

가장 중요한 특이사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수라는 점입니다. 농취증을 제출하지 않을 경우 입찰보증금(최저가의 10%)은 몰수됩니다.

또한, 본건 지상의 비닐하우스(철파이프조 차양막지붕 단층 창고), 농기계, 퇴비 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 시설물에 대한 철거 또는 소유권 이전 관련 분쟁의 소지가 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 감정평가서상 제시외 수목이 소재하는 점은 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 농공단지 인근의 농경지대에 위치하여 일반적인 주거 상권이나 생활 편의시설은 미약합니다. 상권은 인접한 황사농공단지를 기반으로 하는 산업/공업 관련 지원 시설 중심으로 형성될 가능성이 높습니다.

4.2. 생활정보

주거 밀집 지역이나 주요 도시와의 거리가 다소 있으므로, 기본적인 편의시설(대형 마트, 병원 등) 이용은 차량을 이용해야 합니다. 생활 편의성은 낮으나, 농공단지 종사자를 위한 업무용 또는 근생 시설 부지로서의 잠재 가치를 중점적으로 평가해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 큰 리스크는 농취증 미제출로 인한 보증금 몰수입니다. 농지가 아닌 다른 용도로 사용할 계획이라도 일단 농지 상태로 경매가 진행되므로, 농업경영계획서를 준비하거나 주말체험영농을 위한 계획을 세워 농취증을 발급받을 수 있는지 사전 확인이 필수입니다.

5.2. 지상 물건 매각 제외 및 수목 처리 리스크

철거 용이한 비닐하우스 등은 매각 제외로 처리되어 깔끔하지만, 감정평가서상 제시외 수목이 소재합니다. 해당 수목의 가치 및 처리 방안에 대한 현장 확인 및 비용 산출이 필요합니다.

5.3. 혐오 시설 인접 여부

현장 조사서상 구체적인 혐오 시설 정보는 확인되지 않으나, 농공단지 인근 및 계획관리지역의 특성상 환경 저해 시설(축사, 폐기물 처리시설, 공장 등)의 근접 여부를 반드시 임장(현장답사)을 통해 확인해야 합니다. 본건은 가축사육제한구역(일부제한200m)으로 지정되어 있으므로, 인근 축사 유무 및 거리 확인이 중요합니다.

6. 종합 의견 및 추천 용도

본건 토지는 2142.00제곱미터 (약 647.96평)의 비교적 넓은 면적으로, 공업용 부동산과 인접한 계획관리지역 내에 위치하고 있어 단순 농지 투자보다는 개발 목적의 투자에 적합합니다.

추천 용도:

1) 물류 창고 또는 소형 공장 부지 (계획관리지역의 건폐율/용적률 이용)

2) 농공단지 관련 지원 시설 또는 근린생활시설 부지

3) 농촌 주말 영농 목적의 농지 투자 (농취증 발급 용이)

7. 투자 포인트

7.1. 개발 용이성 확보

계획관리지역에 위치하여 향후 용도 변경 및 건축을 통한 토지 가치 상승 여력이 높습니다. 인접한 공업용 부동산과의 연계 개발도 고려할 수 있습니다.

7.2. 양호한 접도 조건

동측 4미터, 서측 2~3미터 포장도로에 모두 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수하여 개발 시 별도의 진입로 확보 비용이 절감됩니다.

7.3. 입찰가 경쟁력

감정가 기준 평당 약 353,600원 수준으로, 계획관리지역 내 도로 접한 토지임을 고려할 때 적정 수준의 가격대 형성으로 보입니다. 충분한 임장과 주변 실거래가 분석을 통해 보수적인 입찰가를 산정한다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매5계