나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3479 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 47 공장 경매
매각기일: 2026-01-08
물건 개요
나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3479 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 47 공장 경매
- 사건번호: 2024타경3479
- 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 47
- 감정가: 634,754,800원
- 최저가: 507,804,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 공장
마산지원 경매5계 2024타경3479 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 47 | 감정가: 634,754,800원 | 최저가: 507,804,000원 | 용도: 공장
1. 물건 개요
1.1. 기본 정보
사건번호는 마산지원 2024타경3479 (1)이며, 소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 덕곡리 47입니다.
용도는 공장(식품공장 및 제조업소)으로 이용 중이며, 감정가는 634,754,800원입니다.
1.2. 면적 및 매각 정보
총 토지면적은 963.00㎡ (약 291.31평)이며, 건물면적은 413.90㎡ (약 125.20평)에 제시외 면적 29.20㎡ (약 8.83평)가 추가됩니다.
매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식(부동산강제경매)입니다.
소유자 및 채무자는 지OOOOOOOO, 채권자는 유OOOOOOOO입니다.
2. 입지 조건 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진북면 "진북일반산업단지" 남측에 위치하고 있습니다.
주위는 공장, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 산업활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.
2.2. 교통 및 도로 상황
차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 인근 산업단지의 인프라를 활용할 수 있습니다.
주요 토지(목록1)는 북측 약 5m, 서측 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 물류 이동이 비교적 용이합니다.
목록 2는 서측 약 3m 포장도로에 접하며, 목록 3은 지적도상 맹지이나 구거(수로)로 이용 중입니다.
2.3. 토지 이용 계획
일련번호 1 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구이며, 목록 2, 3 토지는 자연녹지지역입니다.
모두 가축사육제한구역(그외지역 200m제한)에 해당됩니다.
토지의 공부상 지목은 창고용지이나, 현황은 공업용 건부지로 이용 중입니다.
2.4. 혐오 시설 정보
인근에 진북일반산업단지가 위치하고 있어 일반적인 산업단지 환경이 조성되어 있습니다.
과거 인근 진동면 일대에서 쓰레기 소각장 설치 문제로 인한 논란이 있었던 기록이 있으나, 현재 해당 시설의 운영 및 직접적인 거리는 현장 확인이 필요합니다.
산업시설이 혼재하는 지역 특성상, 인근 공장의 업종에 따른 환경오염 유발 가능성 등은 반드시 현장 답사 시 확인해야 합니다.
3. 권리 분석
3.1. 특이 사항
본 건은 **법정지상권** 성립 여부가 특이사항으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 정밀한 분석이 필수적입니다.
법정지상권이 성립할 경우, 토지의 활용 가치 및 매각 후 건물에 대한 권리 행사에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 해당 권리의 성립 요건(토지/건물 소유자 동일 여부 등)을 반드시 확인해야 합니다.
3.2. 일괄 매각 범위
본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 특히 다음과 같은 항목들이 매각 대상에 **포함**됩니다.
1) 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(4주식 리프트 1식, 저온창고 3식 등)
2) 제시외 건물(가추, 캐노피, 우물 등 5점)
3.3. 제외 물건
토지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너(사무실 : 5×3m) 1개동은 감정 및 매각에서 **제외**되므로, 낙찰 후 처리 방안을 고려해야 합니다.
4. 물건 상세 및 상권 분석
4.1. 건물 이용 상태 및 구조
주건물(4-1)은 일반철골구조로 식품공장으로 이용 중이며, 부속건물(4-2)은 경량철골구조로 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중입니다.
부속건물 내부의 일부가 중층(사무실 등)으로 변경되어 이용 중이며, 이는 감정가에 반영되어 있습니다.
공장 운영에 필수적인 제반 위생 및 급배수 설비, 화재발신기 및 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.
4.2. 제시외 물건의 가치
제시외 건물(가추, 캐노피)과 특히 제시외 기계기구(4주식 리프트, 저온창고 3식)가 매각에 포함되어 있어, 인수 시 공장 가동 및 활용에 유리합니다.
특히 저온창고 3식은 식품 공장의 특성상 중요한 설비로, 추가 설치 비용을 절감할 수 있는 투자 포인트입니다.
4.3. 상권 및 생활 정보
주변이 산업단지 밀집 지역이므로, 공장 운영에 필요한 원자재 수급 및 물류 이동에 용이한 상권을 형성하고 있습니다.
생활 편의시설은 산업단지 외곽 지역의 특성상 다소 부족할 수 있으나, 창원시 마산합포구 진북면 일대의 인프라를 이용할 수 있습니다.
5. 잠재적 리스크
5.1. 법정지상권 리스크
가장 큰 리스크는 **법정지상권** 성립 가능성입니다.
만약 법정지상권이 성립한다면, 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없으며, 토지 사용료(지료)만 청구할 수 있습니다. 이는 토지의 가치를 심각하게 저해할 수 있으므로, 관련 서류(등기부 등본, 건축물대장 등)를 통한 소유자 변동 이력 분석이 반드시 선행되어야 합니다.
5.2. 지목 및 현황 불일치
토지의 공부상 지목이 창고용지이나 현황이 공업용 건부지로 이용 중인 점을 확인해야 합니다.
이는 향후 용도 변경 또는 건축물대장 정리 시 문제가 될 수 있으나, 현재 공업용으로 이용하는 데는 큰 지장이 없을 수 있습니다. 다만, 관련 행정 규제 준수 여부는 확인이 필요합니다.
5.3. 임대 관계
임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 또는 유치권자 등의 권리 주장자가 발생할 수 있습니다.
정확한 현장 조사와 점유 관계 확인이 중요합니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본 물건은 진북일반산업단지 인근에 위치한 식품 공장 및 제조업소로, 주요 기계기구(저온창고 등) 및 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되어 있어 공장 운영을 위한 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 이점이 있습니다.
다만, **법정지상권 성립 여부**라는 중대한 권리상 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 이 부분에 대한 전문가의 정밀한 권리 분석이 필수적입니다.
6.2. 투자 포인트
1) **산업 단지 연계성:** 진북일반산업단지 인접으로, 물류 및 생산 환경이 양호합니다.
2) **공장 일체 인수:** 식품 공장 운영에 필수적인 고가의 저온창고 및 리프트가 매각 물건에 포함되어 있어 즉시 활용 가능합니다.
3) **실사용 목적 적합:** 토지의 현황이 공업용 건부지로 이용되고 있으며, 건물의 용도 역시 식품공장/제조업소로 명확하여 실사용 목적으로의 가치가 높습니다.
6.3. 최고가 입찰 권고 사항
입찰 전 반드시 법정지상권의 성립 가능성 및 그로 인해 예상되는 지료 수준을 면밀히 검토해야 합니다.
또한, 임차인 및 점유 현황에 대한 현장 조사를 통해 명도에 필요한 시간과 비용을 예측하여 입찰가를 산정하는 것이 현명합니다.
법원 정보
마산지원 경매5계