나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3028 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 251-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3028 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 251-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경3028
• 주소: 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 251-1
• 감정가: 1,511,712,000원
• 최저가: 1,209,370,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

마산지원 경매5계 2024타경3028 | 소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 251-1 | 감정가: 1,511,712,000원 | 최저가: 1,209,370,000원 | 용도: 임야

4. **Synthesize Search Results:**

* The location is near the *Chilwon Hyanggyo* (칠원향교), which is a cultural heritage site (문화재자료).

* The area around Chilwon Hyanggyo is noted to be mixed with **factory areas/공장지대**.

* The property itself is located in a mixed area of 근린시설, 학교, 농경지, 임야, 중.소규모의공장, 단독주택 (as per the appraisal).

* *Conclusion for 혐오시설:* The presence of small/medium-sized factories nearby is noted, which can be a negative factor for residential use but is common for land intended for factory use (even if approval was revoked). No mention of major negative facilities (e.g., waste treatment, large cemetery) was found, but the proximity to a factory zone is relevant. The property is also subject to **Historical Cultural Environment Preservation Area** regulations due to the nearby Hyanggyo.

5. **Drafting the Report Sections (following the strict format):**

* **1. 물건 개요 및 분석 종합** (Overall Title)

* **1.1. 물건 기본 정보** (Basic Info)

* Format the core data clearly, including $\text{m}^2$ and Pyeong.

* **1.2. 입지조건 및 환경** (Location and Environment)

* Use the appraisal details (칠원향교 남동측 인근, 혼재 지역).

* Mention factory mixed area (from search).

* Mention zoning (자연녹지, 준공업, 성장관리계획구역, 가축사육제한, 역사문화환경보존지역).

* **1.3. 상권 및 생활 정보** (Commercial and Living Info)

* Traffic: Ordinary (대체적인 대중교통사정 보통시됨).

* Nearby: 근린시설, 학교, 단독주택 (Appraisal).

* Cultural: 칠원향교 (Historical Cultural Environment Preservation Area).

* Proximity to factory zone is a factor.

* **1.4. 권리분석** (Legal Analysis)

* Type: 부동산임의경매.

* Owner/Debtor: 동일인 (Simple ownership structure).

* Focus on the *special conditions* (특이사항/주의사항).

* *Nongchijeung* (농지취득자격증명) required for most lots (목록 2, 3, 5, 7, 8). Crucial, as failure to submit means deposit forfeiture. (Note: 목록 4는 불요).

* *Bunmyo* (분묘기지권): Possible, but uncertain. Buyer risk.

* *Boundary Issues:* Container excluded, retaining wall included. Unconfirmed boundary with adjacent lots and private road.

* **1.5. 잠재적 리스크 (최대 주의사항)** (Potential Risks)

* *Major Risk:* **공장신설변경승인 취소 및 원상복구 명령**. This is the highest risk. The land is currently in a "partially constructed site" state and needs to be returned to its original state (임야/농지). Compliance and cost are the buyer's responsibility.

* *Nongchijeung/Illegal Change:* Need for a restoration plan (농지원상복구계획서) for illegally changed parts (주차장, 폐경).

* *Road:* Private road (사유지) status for access road.

* *Regulatory:* Historical Cultural Environment Preservation Area limitations.

* **1.6. 투자 포인트 및 종합 의견** (Investment Points and Overall Opinion)

* *Point:* Large, consolidated land area ($\approx 1588$ 평). Located in a mixed *Natural Green/Quasi-Industrial* zone (potential for future use *if* original state is restored and new permits are obtained).

* *Opinion:* High-risk, high-return potential. Requires meticulous due diligence on restoration costs, permit feasibility, and resolution of boundary/road issues. Not suitable for beginners.

6. **Final Review:** Check all constraints: Plain text, correct numbering, required sections included, proper spacing (single newline for titles, double newline for body text), $\text{m}^2$/Pyeong conversion included, citations added only when referencing search results. (Self-Correction: Ensure the tone is consultative). (Note: The citation for the factory area is applied.)

(The Pyeong conversion is $5249.00 \times 0.3025 = 1587.9725$).

(Ready to generate the final response.)1. 물건 개요 및 분석 종합

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경3028 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 251-1 외 다수 (일괄매각)

용도: 임야 (현황: 부지조성 중 승인 취소 및 원상복구 명령 상태)

토지면적: 5249.00㎡ (약 1587.97평)

감정가: 1,511,712,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 윤OO / 윤OO

채권자: 동OOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 소재 칠원향교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린시설, 학교, 농경지, 임야, 중·소규모 공장, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건은 대체로 북측 및 북동측 경사 지세 내 부정형의 토지이나, 현황 대부분 평탄화 작업이 되어있는 일단의 토지입니다.

토지이용계획 상 대부분 목록이 자연녹지지역 및 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있으며, 특히 칠원향교 인근에 위치하여 역사문화환경보존지역 규제를 받고 있습니다. 일부 목록(기호 4)은 자연녹지지역과 준공업지역이 혼재되어 있습니다.

1.3. 상권 및 생활 정보

본건이 위치한 용산리는 칠원읍 내에서도 근린시설과 공장, 주택이 혼재된 복합적인 환경을 가지고 있습니다. 향후 토지의 이용 목적에 따라 인근의 중·소규모 공장지대와 연계된 산업 활동이 가능할 수 있으나, 현재 용도인 임야/농지 상태로의 복구가 선행되어야 합니다. 주변에 칠원향교 등 역사문화유산이 소재하여 환경적 제약(역사문화환경보존지역)이 존재합니다.

1.4. 권리분석

본건은 소유자와 채무자가 동일한 부동산임의경매 사건으로, 권리관계는 비교적 단순합니다.

1. 매각대상: 토지 일괄매각입니다. 본건 지상의 옹벽시설은 토지에 포함하여 평가되었고, 경계상의 컨테이너박스는 평가 및 매각 제외됩니다.

2. 농지취득자격증명(농취증): 목록 2, 3, 5, 7, 8은 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 낙찰자는 *농지취득자격증명을 발급받을 수 있는지* 사전에 철저히 확인해야 합니다. 목록 4는 준공업지역 내 농지로서 농취증이 불필요합니다.

3. 분묘기지권: 법면 상부에 확인치 못한 분묘가 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰 후 추가적인 비용 및 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크 (최대 주의사항)

1. 원상복구 명령 및 불법 형질변경: 본건 토지(목록 1~4, 6~9)는 공장신설변경승인을 받고 부지 조성 중이었으나 승인이 취소(2023년 2월 경)되고 원상복구 명령이 내려진 상태입니다. 낙찰자는 원상복구 이행의무를 승계하게 되며, 이에 소요되는 비용과 절차를 철저히 검토해야 합니다. 특히 목록 2, 3, 5, 8, 7은 불법 형질변경(주차장) 및 폐경에 대한 복구가 필요하며, 농취증 발급을 위해 농지원상복구계획서 제출이 요구될 수 있습니다.

2. 경계 및 타 지번 포함 문제: 현재 조성된 부지(옹벽 보호 부분) 내에 제시목록 외 타 지번(용산리 149-6번지 일부, 249번지, 247번지) 및 미승인부지(목록 5)가 포함되어 있습니다. 또한 서측 및 북측 현황 도로(용산리 149-6번지)는 공부상 사유지로 등재되어 있어, 추후 토지 이용을 위해 정확한 측량과 타 지번 소유자와의 협의가 필수적입니다.

3. 규제 사항: 역사문화환경보존지역 규제로 인해 건축 행위 및 용도 변경에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

1. 투자 포인트

* 대규모 일단의 토지: 총 5249.00㎡ (약 1587.97평)의 면적으로 통합하여 부지 조성이 되어있어 대규모 개발의 기반이 갖추어져 있습니다 (현 상태는 원상복구 필요).

* 일부 준공업지역 포함: 목록 4에 준공업지역이 일부 포함되어 있어 향후 개발 방향에 따라 활용도가 높을 수 있습니다.

2. 종합 의견

본건은 공장신설승인 취소로 인한 원상복구 명령이라는 매우 중대한 리스크를 안고 있는 물건입니다. 따라서 매각 금액과 별도로 막대한 원상복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 원상복구 계획 수립 및 비용 산출, 분묘기지권 등 권리 관계 해결, 사유지 현황 도로 사용 승낙 문제 등 입찰 전 다각적인 전문 컨설팅이 요구됩니다. 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 개발 경험이 풍부하고 행정적 리스크를 감당할 수 있는 전문 투자자에게만 고려할 만한 고위험-고수익 잠재 물건입니다.

법원 정보

마산지원 경매5계