나이스옥션 법원경매 마산 2024타경3028 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 251-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 용산리소재 칠원향교 남동측 인근에 위치하며 부근은 근린시설, 학교, 농경지, 임야, 중.소규모의공장, 단독주택 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 북측 및 북동측 경사지세내 부정형의 토지로서 '공장신설변경승인'을 득하고 부지조성(기호1~4, 6~9) 중이나, 승인은 취소된 상태로서 원상복구 명령된 것으로 탐문되었고, 일부는 법면 상태이며, 일부 옹벽 바깥부분 현황 '도로'로 사료되나, 정확한 이용상황 등은 측량을 요함.

인접 도로상태

본건 서측 및 북측으로 현황 세로(149-6번지)가 소재하나, 북측부분은 고저차가 있으며, 도로부분의 토지소유자는 등기사항전부증명서, 토지대장등본상 '개인사유지'로 등재되어 있으므로 입찰시 참고하시기 바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,9: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008.12.23)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>

기호2,3,5,6,7,8: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008.12.23)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

기호4: 자연녹지지역, 준공업지역, 성장관리계획구역(2024-01-29)(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008.12.23)<경상남도 문화재보호 조례>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: ① 본건 토지의 부지조성 부분내(옹벽으로 보호되는 부분내)에(149-6번지, 도로) 일부 및 제시목록외(249번지, 247번지) 미승인부지(기호5)토지가 포함되어 있는 것으로 사료되나 정확한 경계등의 확인은 지적측량을 요하므로 참고하시기 바라며 관련내용 재확인 하시기 바랍니다.

② 본건 토지중 법면부분 상부에 확인치 못한 분묘 소재할수 있으므로 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록2, 3, 5, 7, 8은 농지취득자격증명 필요함(미제출시 보증금 몰수).
현황 대부분 평탄화작업이 되어 있는 일단의 토지임. 본건 지상의 옹벽시설은 토지에 포함하여 평가하였고, 일부는 법면 상태로 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
본건 토지와 경계상에 소재하는 컨테이너박스는 평가 및 매각 제외함.
법면 상부에 확인치 못한 분묘 소재할 수 있음(분묘기지권 성립 불분명).
감정평가서에 의하면 목록1~4 및 6~9는 공장신설변경승인(승인면적 5,232㎡)을 받고 부지조성 중에 승인취소(2023년 2월 경)되어 원상복구명령된 것으로 탐문되었으니 입찰시 위반사항 및 승인내용 등에 대하여 확인이 필요하고, 부지조성부분(옹벽으로 보호되는 부분) 내 제시목록외 부지(용산리 149-6번지 일부, 249번지, 247번지) 및 미승인부지(목록5)가 포함되어 있으며 본건 서측 및 북측으로 현황 세로(용산리 149-6번지)가 소재하나 공부상 사유지로 등재되어 있다고 조사되었음.
칠원읍사무소로부터 목록2, 3, 5, 8, 7에 대하여 불법 형질변경(주차장) 및 폐경에 대한 복구가 필요하며 불가피한 경우 농지원상복구계획서를 제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 하고, 목록4는 준공업지역 내 농지로 취득시 농지취득자격증명을 요하지 않는다는 사실조회회신서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 마산지원 2024타경3028 (1)

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 251-1

용도: 임야

감정가: 1,511,712,000원

토지 면적: 5,249.00㎡ (약 1,587.82평)

건물 면적: 0.00㎡ (없음)

매각 구분: 토지매각 (일괄매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOO (동부새마을금고 추정)

1.2. 토지 현황

현황: 대부분 평탄화 작업된 일단의 토지임.

옹벽 시설: 본건 지상의 옹벽시설은 토지에 포함하여 평가하였고, 일부는 법면 상태임.

제외 물건: 본건 토지와 경계상에 소재하는 컨테이너박스는 평가 및 매각 제외함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 경상남도 함안군 칠원읍 용산리 소재 칠원향교 남동측 인근.

주변: 근린시설, 학교, 농경지, 임야, 중.소규모의 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

대중교통: 대체적인 대중교통 사정 보통 수준으로 판단됨.

도로: 본건 서측 및 북측으로 현황 도로(용산리 149-6번지)가 소재하나, 공부상 개인 사유지로 등재되어 있음. 북측 도로 부분은 고저차가 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호1,9: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

기호2,3,5,6,7,8: 자연녹지지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역.

기호4: 자연녹지지역, 준공업지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

말소기준권리: 2015-10-16 근저당권 (동부새마을금고, 금612,000,000원).

등기부 채권 총액: 1,432,282,900원.

3.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: 목록2, 3, 5, 7, 8은 농지취득자격증명 필요함 (미제출 시 보증금 몰수).

분묘: 법면 상부에 확인치 못한 분묘 소재할 수 있음 (분묘기지권 성립 불분명).

토지 이용 현황: 공장 신설 변경 승인 (승인면적 5,232㎡)을 받고 부지조성 중 승인 취소 (2023년 2월 경)되어 원상복구 명령된 것으로 탐문됨. 부지조성 부분(옹벽으로 보호되는 부분) 내 제시외 토지(용산리 149-6번지 일부, 249번지, 247번지) 및 미승인부지(목록5)가 포함되어 있음.

행정 조치: 칠원읍사무소로부터 목록2, 3, 5, 8, 7에 대하여 불법 형질변경(주차장) 및 폐경에 대한 복구가 필요하며, 불가피한 경우 농지원상복구계획서를 제출하여 농지취득자격증명을 발급받아야 함. 목록4는 준공업지역 내 농지로 취득 시 농지취득자격증명을 요하지 않는다는 사실조회회신서가 제출되었음.

주변 토지: 본건 서측 및 북측으로 현황 세로(용산리 149-6번지)가 소재하나 공부상 사유지로 등재되어 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 근린시설, 학교, 농경지, 중소규모 공장, 단독주택 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있음.

자연녹지지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 근린시설 및 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

구체적인 편의시설 및 생활 인프라에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행정 리스크

농지취득자격증명 미확보 시 보증금 몰수 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 함.

공장 신설 승인 취소 및 원상복구 명령으로 인해 이행 강제금 부과 또는 복구 비용이 발생할 가능성이 있음.

불법 형질변경(주차장) 및 폐경에 대한 원상복구 의무가 발생할 수 있음.

6.2. 토지 관련 리스크

법면 상부의 확인되지 않은 분묘로 인해 분묘기지권 문제가 발생하여 분쟁의 소지가 있음.

부지조성 부분에 포함된 제시외 토지 및 미승인 부지로 인해 경계 확정 및 소유권 관련 문제가 발생할 가능성이 있음.

인접 도로(용산리 149-6번지)가 사유지이므로, 통행권 확보에 대한 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

탐문 결과에 따른 공장 신설 승인 취소 및 원상복구 명령에 대한 사실 여부를 입찰 시 위반사항 및 승인 내용 등에 대하여 반드시 확인해야 함.

부지조성 부분 내 제시외 토지(용산리 149-6번지 일부, 249번지, 247번지) 및 미승인 부지(목록5)의 정확한 범위 확인이 필요함.

검색 결과, 함안군 칠서산업단지 인근에서 폐기물처리시설 설치와 관련하여 주민들의 민원이 제기된 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 임야 토지에 공장 부지 조성이 진행되었으나 승인이 취소되고 원상복구 명령이 내려진 복합적인 상태의 부동산임. 농지취득자격증명, 분묘기지권, 행정 명령 이행, 사유지 도로 문제 등 다양한 법규 및 현황상의 이슈를 철저히 파악하고 해결 방안을 모색해야 함. 입찰 전 현장 방문 및 관련 서류 확인은 필수적임.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

대규모 토지로서 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

자연녹지지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 용도 변경 또는 개발 사업 추진 시 유리한 조건이 될 수 있음.

8.2. 현황 이용

일부 평탄화 작업 및 옹벽 설치 등 개발의 초기 단계가 진행된 상태임.

9. 예상 입찰가

본 건은 다수의 법규 위반 소지, 원상복구 의무, 미확인 분묘 존재, 사유지 도로 등 잠재적 리스크가 많아 신중한 접근이 요구됨. 예상 입찰가는 감정가 1,511,712,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인으로 인한 추가 비용 및 시간 투자를 면밀히 고려하여 산정해야 함. 구체적인 예상 입찰가 산출을 위해서는 법률 전문가 및 부동산 개발 전문가의 정밀 분석이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.