나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [3] 경기도 포천시 자작동 492-9 근린생활시설 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

의정부지방법원 경매4계 2023타경1473 | 소재지: 경기도 포천시 자작동 492-9 | 감정가: 515,910,900원 | 최저가: 361,138,000원 | 용도: 근린생활시설

사건번호는 의정부지방법원 2023타경1473 (3)이며, 소재지는 경기도 포천시 자작동 492-9 일원입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건의 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 유OO입니다.

감정가는 515,910,900원이며, 토지면적은 660.00제곱미터(약 199.65평)입니다.

건물면적은 211.61제곱미터(약 64.01평)에 제시외 건물 118.00제곱미터(약 35.69평)를 포함하여 총 329.61제곱미터(약 99.70평)입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 66000, 21161로 명시되어 있습니다.

본건은 경기도 포천시 자작동에 위치한 "자작삼거리" 서측 및 서북측 인근 지대입니다.

주위 환경은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

교통상황은 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

인접 도로상태를 보면, 매각 대상 중 일부(기호1-5)는 그 자체가 도로로 이용 중이며, 다른 토지(기호7, 9 등)는 동측으로 세로(가)와 접하고 있습니다.

본 건물은 2006년 3월에 사용 승인된 일반철골구조 평스라브지붕 단층 건물로, 현재 일반음식점 및 소매점으로 이용 중입니다.

주변은 주택, 공장, 농경지가 혼재된 근린생활시설의 입지이며, 안정적인 주거 상권이라기보다는 근처 공장 및 농가 수요를 기반으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

생활정보 면에서는, 본건 주변에 포천 자작리 유적지가 소재하고 있으며, 이로 인해 일부 토지는 문화재보존영향검토 대상지역에 해당합니다.

경매구분은 부동산 임의경매이며, 이는 담보물권(근저당 등) 실행에 의한 경매를 의미합니다.

소유자, 채무자, 채권자가 명확히 확인되며, 채권자 유OO의 담보권 실행으로 진행되는 것으로 보입니다.

제시외 건물 포함: 본 물건은 토지/건물 일괄매각이지만, 제시외 건물(총 118.00제곱미터, 기호 ㉠-㉩)이 포함되어 매각되므로, 해당 제시외 건물의 법정지상권 성립 여지 등은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

공부와의 현황 차이: 일부 토지(기호 1-3, 6, 10)가 공부상 지목(전, 임야, 답)과 현황(도로, 하천)이 다르므로, 실제 이용 상태와 공부상의 괴리를 사전에 인지해야 합니다.

용도지역 및 제한: 대부분 계획관리지역이나 농림지역(기호10)에 해당하며, 특히 다음과 같은 중첩 제한사항이 존재합니다.

문화재보존영향검토 대상지역: 일부 토지는 포천 자작리 유적지와 연관되어 있어 개발 시 심의가 필요합니다.

군사시설 보호법 관련 제한: 전 토지가 비행안전제4구역 및 제한보호구역(지원/헬기:2km)에 포함되어 있어 군 관련 규제를 받습니다. 이는 건축 행위나 시설 이용에 있어 중요한 제약 사항이 될 수 있습니다.

하천 및 도로: 일부 토지가 하천(소하천 자작천) 및 도로(중로3류) 상태이거나 구역에 포함되어 있어 사적인 이용이 제한될 수 있습니다.

본 물건은 계획관리지역 내 근린생활시설 부지로, 현황 상 일반음식점 및 소매점으로 이용되고 있습니다.

감정가 기준 토지 면적(약 200평) 대비 건물 면적(약 64평 + 제시외 약 36평)이 적당한 수준이며, 도로에 접하고 있어 접근성이 보통 이상입니다.

다만, 제시외 건물 포함 매각, 복잡한 토지이용계획(군사, 문화재, 하천 구역 중첩), 그리고 공부상 지목과 현황의 차이로 인해 명확한 권리 및 현황 분석이 필요하며, 입찰 전 현장 실사 및 관계기관 문의가 필수입니다.

현황 이용 가치: 현재 일반음식점 및 소매점으로 운영 중인 기성 건물로서, 낙찰 후 즉시 임대수익이나 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능합니다.

계획관리지역: 용도지역 상 비교적 규제가 덜한 계획관리지역에 위치하여 향후 리모델링이나 일부 용도 변경의 여지가 있습니다.

대규모 토지면적: 200평에 가까운 토지 면적으로, 근린생활시설로서의 주차 공간 확보나 야외 공간 활용에 유리합니다.

일괄매각 조건: 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되므로, 해당 건물의 처분 리스크는 존재하지만, 법적 문제가 없을 경우 건물을 저렴하게 인수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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