나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104090 [1] 서울특별시 양천구 신월동 504-25 다중주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경104090 [1] 서울특별시 양천구 신월동 504-25 다중주택 경매

• 사건번호: 2024타경104090
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 504-25
• 감정가: 1,453,925,260원
• 최저가: 1,163,140,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다중주택

서울남부지방법원 경매6계 2024타경104090 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 504-25 | 감정가: 1,453,925,260원 | 최저가: 1,163,140,000원 | 용도: 다중주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경104090 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 504-25

용도: 다중주택

감정가: 1,453,925,260원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (일괄매각 주의)

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 (토지 및 건물)

토지면적: 169.60㎡ (약 51.31평)

토지 지분율: 16960

토지 이용상태: 평탄화된 사다리형의 토지, 단독주택(다중주택) 건부지로 이용 중.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(신정네거리), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

건물면적: 293.33㎡ (약 88.74평)

건물 지분율: 29333

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상3층 다중주택. 사용승인일 2021.01.06. (비교적 신축)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등 완비.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 양천구 신월동, "서울양강초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 2호선 신정네거리역 및 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다. 다만, 역세권 직접 영향권보다는 다소 거리가 있는 위치로 판단됩니다.

2.2. 생활 정보 및 주변 상권

주거 밀집지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있는 환경입니다. 양강초등학교가 인근에 있어 교육 환경에 대한 접근성이 우수하며, 이는 임차 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

상권은 주로 주거지 배후 상권 및 신정네거리역 인근의 상권을 이용하는 형태로 보입니다. 전형적인 주거지역으로 임대 목적의 다중주택 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.3. 잠재적 리스크 및 혐오시설 유무

본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당하여 용적률 측면에서 비교적 유리하나, '원추표면구역', '진입표면구역', '대공방어협조구역' 등 공항 및 군사시설 관련 규제가 다수 적용되는 지역임을 유의해야 합니다. 이는 향후 재건축 또는 증개축 시 건축 제한 요인으로 작용할 수 있습니다.

양천구 광역 시설 중 '양천자원회수시설(쓰레기 소각장)'이 있으나, 이는 현재 주민지원시설로 탈바꿈하여 운영되고 있으며, 시설 영향권 내 주민들에게는 지원이 이루어지는 곳입니다. 본건지와의 직접적인 거리에 따른 영향은 추가적인 확인이 필요하나, 양천구의 주요 광역 혐오시설로 언급될 수 있는 부분입니다.

3. 권리 분석 및 투자 타당성

3.1. 권리 관계 및 특이 사항

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각 건입니다.

특이사항으로 '주택임차권 등기'가 되어 있음이 감정평가서에 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 대항력과 우선변제권을 확보한 상태일 가능성이 매우 높다는 것을 의미하며, 입찰자는 반드시 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 등을 확인하여 선순위 여부를 판단해야 합니다.

만약 선순위 임차인이 존재하고 그 보증금 전액이 매각 대금으로 변제되지 않는다면, 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 하는 '인수주의'가 적용될 수 있습니다. 따라서 배당 분석이 본 건의 권리분석에서 가장 중요한 핵심입니다.

3.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축의 다중주택으로, 노후화 부담이 적고 건물 상태가 양호하다는 장점이 있습니다. 제3종일반주거지역에 위치하며, 더블 역세권(2, 5호선)과 학교가 인접하여 임대 사업을 영위하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, '주택임차권 등기'로 인해 임차인의 권리 관계가 매우 복잡할 수 있으며, 이에 대한 철저한 분석 없이는 큰 잠재적 리스크를 안고 입찰하는 것이 됩니다. 또한 공항 및 군사시설 관련 건축 규제 사항을 염두에 두어야 합니다.

투자 포인트:

1. **신축 건물(2021년)의 장점:** 낮은 유지보수 비용과 우수한 임차 환경 조성.

2. **안정적인 임대 수요:** 학교 인접 및 2, 5호선 접근성으로 인한 주거 수요 풍부.

3. **제3종일반주거지역:** 높은 용적률을 활용한 향후 개발 잠재력 (다만 건축 규제 확인 필수).

**입찰 전 필수 확인 사항:** 등기부등본 및 법원의 매각물건명세서를 통해 임차인의 정확한 권리 (대항력 유무 및 보증금액)를 확인하고, 예상 인수금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계