나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [5] 경기도 포천시 자작동 515-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [5] 경기도 포천시 자작동 515-1 답 경매

• 사건번호: 2023타경1473
• 주소: 경기도 포천시 자작동 515-1
• 감정가: 64,150,000원
• 최저가: 44,905,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

의정부지방법원 경매4계 2023타경1473 | 소재지: 경기도 포천시 자작동 515-1 | 감정가: 64,150,000원 | 최저가: 44,905,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2023타경1473 (5)이며, 소재지는 경기도 포천시 자작동 515-1입니다.

토지의 감정가는 64,150,000원입니다.

토지 면적은 1,283.00㎡ (약 388.11평)이며, 공부상 용도는 답(논)입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지 매각(건물 제외)입니다.

소유자/채무자는 김OO, 채권자는 유OO입니다.

1.2. 경매 대상 및 현황

본 경매 물건은 토지 전체를 대상으로 하며, 제시외 건물 면적과 건물 면적은 0.00㎡로 등재되어 있으나, 감정평가서상에는 제시외 건물이 존재하며(기호 9 토지 및 인접 토지 등에 위치), 이는 매각 대상 토지에 영향을 줄 수 있으므로 주의해야 합니다.

감정평가서에 따르면 본건이 포함된 전체 평가 대상 토지(기호 1~10)는 공부상 지목과 현황이 상이하며(답, 전이 도로, 하천, 대지, 휴경지 등으로 이용 중), 본건 토지(515-1, 답)의 실제 이용 상태를 명확히 파악할 필요가 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 포천시 자작동 소재 "자작삼거리" 서측 및 서북측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지대로, 도시 외곽의 농촌 및 준산업 시설이 혼재된 지역의 특성을 가집니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

본건은 감정평가서상 여러 필지(기호 1-10)가 함께 평가된 것으로 보이며, 전체적으로 평탄하거나 완경사의 부정형 또는 사다리형의 토지로 구성되어 있습니다.

다수의 필지가 도로, 하천, 대지, 휴경지 등으로 이용되는 등 현황이 복잡하며, 본건 토지(답) 역시 실제 현황이 공부상 지목과 다를 수 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역 또는 농림지역(기호 10)에 해당하며, 성장관리권역에 포함되어 있어 개발 여지가 있으나, 광범위한 법적 제한이 걸려있어 투자 전 면밀한 검토가 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 구분 및 관계자

본건은 채권자가 법원의 판결 없이 경매를 신청하는 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일 인물로, 일반적인 채무 변제를 위한 경매로 판단됩니다.

3.2. 법률상 주요 제한 사항

농지취득자격증명원 제출: 본 물건의 공부상 지목은 답(농지)이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않으므로, 농지법에 따른 취득 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

문화재보존영향검토대상지역: 본건은 포천 자작리 유적지 주변에 위치하여 문화재보존영향검토대상지역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 개발 및 건축 행위에 있어 문화재 관련 법규에 따른 엄격한 제한을 받을 수 있음을 의미하며, 사업 추진 시 관련 기관과 협의가 필수적입니다.

군사시설 보호법: 비행안전제4구역(지원), 제한보호구역(지원/헬기:2km) 등으로 지정되어 있어, 군사시설 보호법에 따른 높이 및 건축 행위 제한을 받습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 교통 및 접근성

본건은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

43번 국도와 인접하여 포천시내 및 의정부 방면으로의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 시설 및 상권 현황

주변은 단독주택과 소규모 공장이 혼재된 지대이므로, 상업시설보다는 주거 및 생산 시설 위주의 환경입니다.

감정평가서상 제시외 건물(기호 8, 9)에는 일반음식점 및 소매점으로 이용되는 건물이 부착 또는 소재하고 있어, 소규모 상권 형성이 일부 진행되었거나 가능성이 있습니다.

인근에 경기도 기념물인 포천 자작리 유적지가 소재하고 있습니다.

특별히 알려진 대규모 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변 환경이 공장 및 농경지 혼재 지역이므로 환경 관련 사항은 추가 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 유의 사항

5.1. 농지취득 관련 리스크

매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금을 몰수당합니다. 농업인이 아니거나 농업경영계획을 수립할 수 없는 경우 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

일부 토지가 현황 도로, 하천 등으로 이용되고 있으나 공부상 지목이 '답'이므로, 농취증 발급을 위해 실제 농업 경영이 가능한지 여부를 지자체에 확인해야 합니다.

5.2. 지적 불일치 및 제시외 물건

본건 토지 포함 전체 평가 대상 토지는 공부상 지목과 현황이 상이한 부분이 많습니다 (답 -> 도로, 임야 -> 하천 등). 이는 향후 토지 이용 및 개발 계획 수립에 있어 지목 변경 절차, 비용, 인허가상의 복잡성을 야기합니다.

제시외 건물(일반음식점 및 소매점 등)이 본건 토지(기호 9 토지 등) 및 인접 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되었으며, 정확한 위치 및 면적 확정을 위해서는 반드시 경계측량을 통해 범위와 법적 관계를 명확히 해야 합니다. 제시외 건물이 매각 대상에서 제외되었는지 여부와 그에 따른 법정지상권 성립 여부도 함께 검토해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 포천 자작삼거리 인근의 계획관리지역(일부 농림지역) 내 토지로서, 차량 접근성 및 대중교통 상황은 보통이나, 지목과 현황이 불일치하는 부분이 많고 다수의 법률적 제한(농취증, 문화재, 군사시설)이 복합적으로 얽혀 있는 고난이도 물건입니다.

특히 농지취득자격증명원 제출 의무와 제시외 건물의 존재 및 경계 문제로 인해 명확한 권리 및 이용 상태 파악이 선행되어야 하며, 전문적인 분석 능력이 요구됩니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역: 일부 필지가 계획관리지역에 속하여 개발 가능성이 있으나, 다양한 제한으로 인해 높은 수익을 위해서는 장기적인 관점에서 개발 허가 절차를 이행해야 합니다.

교통 인프라: 인근 국도 및 자작삼거리의 위치는 향후 포천 지역 교통망 개선 시 수혜를 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 메리트: 복잡한 권리 관계와 토지 현황으로 인해 유찰될 경우 감정가 64,150,000원 이하로 취득 기회가 생길 수 있으며, 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계