나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [4] 경기도 포천시 자작동 492-10 임야 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [4] 경기도 포천시 자작동 492-10 임야 경매

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의정부지방법원 경매4계 2023타경1473 | 소재지: 경기도 포천시 자작동 492-10 | 감정가: 174,888,000원 | 최저가: 122,422,000원 | 용도: 임야

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 의정부지방법원 2023타경1473 (4)호 부동산 임의경매 사건의 물건에 대한 분석 자료입니다.

경매 물건은 경기도 포천시 자작동 492-10 소재 임야(지목상 임야, 실제 현황은 확인 필요)이며, 채무자 김OO, 채권자 유OO에 의해 진행되는 사건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지의 면적은 $347.00\text{m}^2$ (약 104.97평)이며, 감정가는 174,888,000원으로 평가되었습니다.

다만, 토지 지상에 소재하는 소유자 미상의 제시외 건물(ㅁ~ㅊ)이 매각에서 제외되는 점을 감안하여, 해당 건물을 포함하지 않은 토지 가격은 122,421,600원으로 별도 산정되어 있음을 유의해야 합니다.

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 소재지 및 용도

본건은 경기도 포천시 자작동 492-10 임야로, 자작삼거리 서측 및 서북측 인근에 위치합니다.

공부상 용도는 임야이나, 전체 감정평가 대상 토지들은 도로, 하천, 대지, 휴경지 등 다양한 현황으로 이용되고 있으므로, 본 개별 필지(492-10)의 정확한 현황을 현장에서 확인해야 합니다.

2.2. 주변 환경 및 교통

주변 환경은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

주요 간선도로인 국도43호선(자작-어룡) 우회도로와 인접한 기호도 있어, 물류 및 차량 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건이 포함된 자작동 일원 토지들은 '계획관리지역'이 다수이며, 일부 '농림지역'이 혼재되어 있습니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제4구역(지원), 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 있습니다.

일부 토지는 문화재보존영향검토대상지역(자작리 유적지), 소하천구역 등으로 지정되어 있어, 개발 행위 시 복잡한 인허가 절차가 수반될 수 있습니다.

3. 핵심 권리분석 및 리스크

3.1. 매각 물건 및 주의사항

본 경매는 '토지매각'으로, 토지 지상에 소재하는 소유자 미상의 제시외 건물(ㅁ~ㅊ) 총 $246.00\text{m}^2$ (약 74.41평)은 매각에서 제외됩니다.

매각 대상에서 제외된 제시외 건물의 철거 및 부지 사용료 징수 문제 등은 매수인이 별도로 해결해야 할 과제입니다.

3.2. 법정지상권 분석

본건의 특이사항으로 '법정지상권 성립 가능성'이 제시되어 있습니다.

제시외 건물은 소유자 미상으로 감정평가되었으나, 만약 토지 및 건물의 소유자가 동일하였다가 경매로 인해 토지 소유자가 달라지는 경우 법정지상권이 성립될 수 있습니다.

법정지상권이 성립된다면, 매수인은 건물 소유자에게 건물 철거를 요구할 수 없고, 다만 토지 사용료(지료) 청구만 가능하게 되어 토지 이용이 제한되는 치명적인 리스크가 있습니다.

입찰 전 반드시 제시외 건물의 소유자와 법정지상권 성립 여부를 면밀히 확인해야 하며, 제시외 건물을 포함하여 감정된 토지 가격(122,421,600원)을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 리스크를 반영하는 방법입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 주변 시설

본건이 위치한 자작삼거리 인근은 주거지와 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 도심형 상권보다는 국도변을 따라 형성된 근린 생활 시설(일반음식점, 소매점 등) 및 물류 중심의 상권으로 파악됩니다.

감정평가서상에도 인근 건물(기호 8)이 일반음식점 및 소매점으로 이용 중인 점으로 미루어, 해당 지역은 차량 이동이 잦은 이용객을 대상으로 하는 소규모 근린 상업 시설의 입지로 볼 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설 검토

자작동 일대는 포천시내와는 다소 거리가 있는 외곽 지역으로, 대규모 편의 시설이나 학교 등은 시내 중심으로 이동해야 합니다.

혐오시설에 대한 구체적인 검색 결과는 없으나, 부근이 단독주택과 소규모 공장이 혼재된 지대이므로, 소규모 공장에서 발생하는 소음이나 환경 문제에 대한 현장 확인이 필요합니다.

인근에 문화재보존영향검토대상지역(자작리 유적지)이 있어, 개발 시 제한이 있을 수 있으나, 이는 혐오시설이라기보다는 규제 시설로 분류됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '법정지상권 성립' 여부와 이에 따른 '제시외 건물 철거 불가' 문제입니다.

법정지상권이 성립하고 건물이 장기간 존치할 경우, 토지의 온전한 사용이 불가능해져 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

토지의 지목(임야)과 현황(다양함)의 불일치, 그리고 다수의 토지이용계획 제한 사항(군사시설보호구역, 소하천구역 등)도 개발의 난이도를 높이는 요인입니다.

5.2. 종합 의견

본건은 면적이 작고(약 105평), 법정지상권 문제와 제시외 건물 문제라는 중대한 권리상 하자를 안고 있는 토지 매각 물건입니다.

따라서, 실수요자보다는 토지 관련 분쟁 해결 경험이 있거나, 장기적인 협상 및 명도 과정을 감당할 수 있는 특수물건 전문 투자자에게 적합합니다.

입찰가는 제시외 건물 감안 가격(122,421,600원) 이하에서 리스크를 최대한 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

5.3. 투자 포인트

A. 저감된 가치: 제시외 건물로 인해 감정가에서 약 30%가량 저감된 가격(122,421,600원)을 기준으로 입찰을 시작할 수 있어, 리스크를 감수할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

B. 입지적 잠재력: 국도43호선 인근, 계획관리지역에 위치하여 차량 접근성이 양호합니다. 법정지상권 문제가 해결될 경우 소규모 근린생활시설(상가) 부지 등으로의 활용 가능성이 있습니다.

C. 특수 물건 전문성: 법정지상권 문제를 해결함으로써 토지 가치를 회복시킬 수 있는 전문 투자자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

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