나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [2] 경기도 포천시 자작동 492-2 임야 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [2] 경기도 포천시 자작동 492-2 임야 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2023타경1473 | 소재지: 경기도 포천시 자작동 492-2 | 감정가: 80,818,000원 | 최저가: 56,573,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2023타경1473 (2)이며, 소재지는 경기도 포천시 자작동 492-2 외 다수 필지입니다. 용도는 공부상 임야 및 전, 답 등이나 현황상 도로, 하천, 대지 등으로 복합적인 상태입니다. 감정가는 80,818,000원으로 책정되었습니다. 매각대상은 토지매각이며 부동산임의경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자는 김OO이며, 채권자는 유OO입니다.

1.2. 면적 정보 (토지)

본건 전체 토지 면적은 $493.00 \text{m}^2$ (약 $149.13$ 평)입니다.

2. 입지 분석 및 상권 정보

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 포천시 자작동 소재 "자작삼거리" 서측 및 서북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지대입니다. 본건 혹은 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권분석 및 이용현황

현재 기호 8 건물은 일반음식점 및 소매점으로 이용 중인 상태입니다. 토지의 경우 기호 1-5는 도로, 기호 6은 하천(맹지), 기호 7, 9는 대지, 기호 10은 하천 및 휴경지 상태로 복합적으로 이용되고 있습니다. 이는 지목과 현황이 상당 부분 불일치함을 보여줍니다. (예: 기호 1-3은 공부상 '전'이나 현황 '도로', 기호 6은 공부상 '임야'이나 현황 '하천'). 임대관계는 미상입니다.

3. 권리분석 및 법적 제한

3.1. 경매 권리 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일인(김OO)입니다. 주의사항으로 '일괄매각'과 '목록 6 토지는 지적상 맹지임'이 고지되어 있습니다. 일괄매각의 경우 전체를 한꺼번에 매수해야 하며, 맹지 토지는 별도의 진입로 확보 없이는 이용에 제한이 따릅니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 기호별로 계획관리지역, 농림지역, 소하천구역, 준보전산지 등 복잡하게 혼재되어 있습니다. 공통적으로 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제4구역, 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 군사시설 및 수도권 관련 규제가 다수 적용되고 있어, 개발 행위 시 매우 까다로운 행정 절차 및 협의가 필요합니다. 특히 기호 1-3은 문화재보존영향검토대상지역(자작리 유적지)에 해당하여 추가적인 제한이 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 및 행정적 리스크

1) 일괄매각: 기호 1부터 10까지의 토지와 건물(기호 8) 및 제시외 건물까지 모두 일괄 매각 대상이므로, 각 필지의 법적 문제(맹지, 하천구역 등)를 개별적으로 해결해야 합니다.

2) 지목/현황 불일치 및 공용 사용: 다수의 필지가 공부상 용도와 달리 도로, 하천 등으로 사용되고 있어, 향후 사적인 이용이나 개발에 심각한 제한이 발생할 수 있습니다.

3) 제시외 건물 및 부합물: 기호 8, 9 토지 및 인접 토지까지 걸쳐 있는 제시외 건물 및 부합물(㉠-㉩)이 소재하며, 그 위치 및 면적 확정을 위해 반드시 경계측량을 필요로 합니다. 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부, 소유권 및 철거/취득에 대한 면밀한 검토가 필수입니다.

4) 군사 및 환경 제한: 비행안전구역, 제한보호구역 등 각종 군사 규제와 배출시설 설치제한, 소하천구역 등의 환경 규제가 복합적으로 적용되어 있어 건축 및 개발 가능성이 낮을 수 있습니다.

4.2. 생활정보 및 주변 환경 리스크

주위에 소규모 공장이 혼재하는 지대이므로, 소음, 분진, 환경 문제 등의 발생 가능성이 있습니다. 명확한 혐오시설의 유무는 검색 정보로 확인되지 않았으나, 투자 결정 전 현장 답사를 통해 공장 가동 실태 및 기타 주변 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)의 존재 여부를 반드시 직접 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 도로, 대지, 하천 등으로 사용되는 다수의 필지와 그 지상에 건물이 존재하는 복합적인 매각 물건입니다. 현황과 지목의 불일치, 맹지 존재, 다수의 제시외 건물 문제, 그리고 복잡하고 중첩적인 행정 규제(군사, 환경, 문화재)로 인해 일반적인 투자자가 접근하기 어려운 고난도의 물건입니다. 낙찰 후 제시외 건물 처리 및 각 필지의 현황 문제(특히 도로, 하천 사용 부분)에 대한 법적 해결 방안을 미리 수립해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 수익형 건물 포함: 현재 일반음식점 및 소매점으로 이용 중인 건물이 포함되어 있어, 토지 문제 해결 후 안정적인 임대수익 창출이 가능할 수 있습니다.

2) 일괄매각의 장점: 복합적인 토지들을 일괄로 저렴하게 매수하여, 전체 부지를 하나의 목적으로 통합 개발(규제 해소 전제)할 잠재적 기회가 될 수 있습니다.

3) 계획관리지역 활용: 전체 필지 중 상당수가 '계획관리지역'에 속하여, 주변의 소규모 공장처럼 토지 현황을 정리하고 용도를 변경할 경우 개발 가치가 상승할 여지는 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계