나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [1] 경기도 포천시 자작동 231-22 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경1473 [1] 경기도 포천시 자작동 231-22 전 경매

• 사건번호: 2023타경1473
• 주소: 경기도 포천시 자작동 231-22
• 감정가: 59,388,000원
• 최저가: 41,572,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

의정부지방법원 경매4계 2023타경1473 | 소재지: 경기도 포천시 자작동 231-22 | 감정가: 59,388,000원 | 최저가: 41,572,000원 | 용도: 전

1. 경매 물건 보고서 (의정부지방법원 2023타경1473 (1))

1.1. 물건 개요 및 입찰 정보

본 경매 물건은 경기도 포천시 자작동에 위치한 '전' 용도의 토지 일부 지분에 대한 매각입니다. 해당 사건은 여러 필지의 토지(기호 1-10)가 일괄 매각되며, 그 중 목록 1, 2 토지는 지분 매각입니다. 건물 면적이 0.00㎡로 기재되어 있으므로, 매각 대상은 **토지 지분**이며, 감정평가서에 언급된 건물(일반음식점 및 소매점 이용 중)은 매각 대상에 포함되지 않을 가능성이 높으니 명확한 확인이 필수입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2023타경1473 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 자작동 231-22 (대표 지번)

* 용도: 전 (매각대상 토지는 전 외 하천, 도로, 대지 상태 혼재)

* 감정가: 59,388,000원

* 토지면적: 338.00㎡ (약 102.24평) (대표 지번 면적이며, 매각은 여러 필지의 지분 일괄 매각임)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각 (일괄매각 조건)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채무자/소유자: 김OO / 채권자: 유OO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

* **위치 및 주위환경**

본건은 포천시 자작동 소재 '자작삼거리' 서측 및 서북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지대로, 도시 근교의 주거 및 산업 혼재 지역입니다. 기호 1-5 토지는 현재 도로로 이용 중이며, 기호 7, 9 토지는 대지 상태로 주택 및 상가 건물 등이 소재하는 것으로 보아, 개발 및 이용 현황이 다양합니다. 인근에 문화재보존영향검토대상지역(자작리 유적지)이 포함되어 있으며, 일부 토지는 하천(소하천)을 끼고 있어 토지 이용에 제약이 많습니다.

* **교통 상황**

본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 국도 43호선(자작-어룡) 우회도로 등 간선도로와의 접근성은 양호한 것으로 보입니다.

* **생활정보**

주변에 단독주택 및 소규모 공장이 혼재되어 있어, 일상적인 편의시설은 '자작삼거리' 인근이나 포천 시내 방면으로 이동해야 합니다. 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 이하로 예상됩니다.

* **상권 분석**

본건에 포함된 기호 8, 9 토지 상에는 일반음식점 및 소매점으로 이용 중인 건물이 위치하고 있으나, 매각 대상은 '토지 지분'이므로 현황 상권의 직접적인 수익성은 기대하기 어렵습니다. 다만, 대지 상태의 토지가 포함되어 있어 향후 지분 합의 후 개발 시 상업적 가치를 고려할 수 있습니다.

* **혐오시설 여부**

인근에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변이 소규모 공장이 혼재된 지역이라는 점과 포천시가 신북면 지역에 자원회수시설(쓰레기 소각장) 증설을 추진하고 있다는 점은 지역 전반의 잠재적 환경 요인으로 참고해야 합니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 **비행안전제4구역** 및 **제한보호구역**에 속하여 고도 및 건축 제한이 있을 수 있다는 점이 큰 제약 요소입니다.

1.3. 권리 분석 및 법적 제약

* **경매 구분**

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 임의적 신청에 의해 진행됩니다.

* **특이사항 및 주의사항**

1. **일괄매각 및 지분매각:** 여러 필지의 토지가 **일괄 매각**되며, 그 중 목록 1, 2 토지는 **지분 매각**입니다. 지분 매각은 일반 매각에 비해 환가성이 떨어지고 공유자 간의 협의 및 법적 분쟁 가능성이 높아 투자 위험이 큽니다.

2. **농지취득자격증명원 제출 필수:** 물건 목록에 **'전'**이 포함되어 있어, 매각 결정 기일까지 **농지취득자격증명원(농취증)**을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 반환되지 않으므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. **법정지상권 및 제시외 물건:**

* 매각 대상은 토지 지분이며, *건물 면적은 0.00㎡*로 건물은 매각 대상이 아닙니다. 토지 위에 존재하는 건물(일반음식점, 소매점)에 대한 **법정지상권** 성립 여부를 면밀히 분석해야 합니다. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 큰 제약이 발생합니다.

* 제시외 건물(기호 ㉠-㉩)이 기호 8 건물에 부착되거나 기호 9 토지 및 인접 토지에 걸쳐 소재하고 있어, 정확한 위치 및 면적을 위한 **경계측량**이 필요하며, 이에 따른 법적 리스크가 존재합니다.

* **토지이용계획 및 제한 상태 (핵심 제약)**

대부분의 토지(기호 1-7, 9, 10)가 **계획관리지역** 또는 **농림지역**에 속합니다. 특히 다음과 같은 중대한 제한이 복합적으로 적용됩니다.

* **군사시설 보호:** **비행안전제4구역** 및 **제한보호구역**으로 건축물의 높이 및 용도 제한을 받습니다.

* **환경 규제:** **가축사육제한구역(전부제한구역)** 및 **배출시설설치제한지역**으로 축사 및 오염 유발 시설 설치가 엄격히 제한됩니다.

* **문화재 보호:** 기호 1-3은 **문화재보존영향검토대상지역**에 해당하여 개발 시 문화재 관련 법규에 따른 추가적인 심의 및 제한이 따릅니다.

* **하천 구역:** 기호 6, 10은 **소하천(자작천) 구역** 또는 **소하천예정지**에 속하여 하천법 등의 규제를 받습니다.

1.4. 잠재적 리스크

* **지분 경매 리스크:** 지분 매각의 특성상 공유자(김OO)와의 협의가 필수적이며, 협의가 원활하지 않을 경우 **공유물 분할 청구 소송** 등 법적 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

* **법정지상권 및 건물 리스크:** 매각 대상이 아닌 건물의 존재로 인해 **법정지상권 성립** 여부에 따라 토지 사용 및 처분에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

* **복잡한 법적 규제:** 군사, 환경, 문화재, 하천 등 여러 법령에 의한 중첩된 규제로 인해 투자 목적(개발, 건축 등) 달성이 어려울 수 있습니다.

* **공부상 지목과 현황 차이:** 공부상 지목이 '전', '임야', '답'이나 현황이 '도로', '하천' 등으로 이용 상태가 상이하여 실제 이용 가치와 개발 가능성에 영향을 미칩니다.

1.5. 종합 의견 및 투자 포인트

* **종합 의견**

본건은 계획관리지역을 포함한 여러 필지의 토지 일부 지분을 일괄 매각하는 복합적인 물건입니다. 주변 환경은 보통이나, 군사/문화재/하천 등 중첩된 법적 제약이 매우 강합니다. 특히 **지분 매각**이라는 점과 **법정지상권이 문제될 수 있는 건물의 존재**는 일반 투자자에게 높은 위험을 수반합니다. 초보 투자자에게는 권하지 않으며, **특수 물건**에 대한 충분한 이해와 권리 분석 능력, 그리고 공유자와의 협상 전략이 있는 **전문 투자자**에게 적합한 물건입니다.

* **투자 포인트**

1. **계획관리지역 지분 확보:** 다수의 필지가 **계획관리지역**에 속하여, 지분 매입 후 전체 공유 지분을 확보하여 규제를 해소하고 개발 가능성을 모색할 수 있다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. **도로 및 대지 이용 현황:** 일부 토지가 이미 **도로**나 **대지**로 이용되고 있어, 지분 정리를 통해 현황 이용 가치에 대한 수익 창출(지료 청구 또는 매도) 기회를 찾을 수 있습니다.

3. **저렴한 입찰 가능성:** 지분 경매와 복잡한 권리 관계로 인해 유찰 가능성이 높으며, 이는 실수요자 또는 협상 능력이 있는 투자자에게 저가 매입 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계