나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경552 [1] 경기도 연천군 전곡읍 간파리 183-11 제1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신영 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 간파리 소재 '간패마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 완경사지의 토지로서 토지임야(기호 4,6), 공업용(기호 5,7) 및 도로(기호 3,8~16)로 이용중임.

인접 도로상태

기호 4,5,7 : 북측으로 세로와 접함. 기호 6 : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법> ※기호 4,6,15 : 준보전산지 ※기호 4,9,10,13,14 : 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호 9~15 토지는 공부상 지목(전,임야)과 실제 이용상황(도로)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건으로서, 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 판넬 마감 등 바닥 : 에폭시 마감 등 창호 : 샷시 창호임. 기호 2 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건으로서, 외벽 : 판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비 및 난방설비(기호2) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

1. 위치 및 주위환경 본건은 경기도 연천군 전곡읍 간파리 소재 '간패마을' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재함. 2. 교통상황 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 교통상황은 보통시됨.

토지의 상황

1. 형태 및 이용상태 대체로 부정형 완경사지의 토지로서 토지임야(기호4,6), 공업용(기호5,7) 및 도로(기호3,8~16)로 이용중임. 2. 인접 도로상태 기호 4,5,7 : 북측으로 세로와 접함. 기호 6 : 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 통행가능함. 3. 토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(임진강유역)<물환경보전법> ※기호 4,6,15 : 준보전산지 ※기호 4,9,10,13,14 : 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과문의)) 4. 제시목록 외의 물건 - 5. 공부와의 차이 기호 9~15 토지는 공부상 지목(전,임야)과 실제 이용상황(도로)이 상이함. 6. 기타참고사항(임대관계 및 기타) -

건물의 구조 및 현상

1. 건물의 구조 기호 1 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건으로서 외벽 : 판넬 마감 등 내벽 : 판넬 마감 등 바닥 : 에폭시 마감 등 창호 : 샷시 창호임. 기호 2 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 건으로서 외벽 : 판넬 마감 등 창호 : 샷시 창호임. 2. 이용상태 공장으로 이용중임.(세부 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조) 3. 설비내역 기본적인 급배수설비, 위생설비 및 난방설비(기호2) 등을 갖추고 있음. 4. 부합물 및 종물 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조. 5. 공부와의 차이 - 6.기타참고사항(임대관계 및 기타) 임대미상임.

기계/기구의 현상

1. 보관장소 본건 기계기구는 경기도 연천군 전곡읍 간파리 소재 183-11 외 1필지 지상에 소재하는 "일련번호 1" 건물 내에 소재하고 있으며, 현장에서 실사하였음. 2. 기계기구의 현상 본건 기계기구는 조사일 현재 공장에 설치되어 정상가동 중에 있는 것으로 조사되었음. 3. 기타 참고사항 -

공작물의 현상

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기타참고사항

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자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

색상

관리상태

사용연료

유효검사기간

기타(옵션등)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 별지 기계기구(공작물)감정평가명세표에 기재된 기계·기구 포함
2. 목록 9 내지 16 토지는 지분매각
3. 목록 9 내지 14 토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
4. 목록 6 토지는 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 통행가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2024타경552 (1) 사건으로, 경기도 연천군 전곡읍 간파리 183-11번지 (신주소: 경기도 연천군 양연로468번길 52-16)에 위치한 공장입니다.

본 물건의 감정가는 4,043,735,250원입니다.

토지 면적은 총 11070.00㎡ (약 3348.42평)이며, 이 중 토지 지분 면적은 10140.5659㎡ (약 3067.54평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 총 990.00㎡ (약 299.48평)이며, 건물 지분 면적 또한 990㎡입니다. 건물 제시외 면적은 633.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다.

채권자는 가평군산림조합입니다.

본 물건의 특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로는 다음과 같습니다.

* 일괄 매각이며, 제시외 건물 및 별지 기계기구(공작물)가 포함됩니다.

* 목록 9 내지 16번 토지는 지분 매각 대상입니다.

* 목록 9 내지 14번 토지는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

* 목록 6번 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 통행이 가능합니다.

* 목록 9 내지 15번 토지는 공부상 지목(전, 임야)과 실제 이용 상황(도로)이 상이합니다.

* 목록 4, 6, 10, 13번 토지는 현황 조사보고서상 옹벽이 설치되어 있고 토목공사를 한 상태로 방치되어 있어 잡풀이 무성한 상태이며, 현재 현황은 별도 확인이 필요합니다.

* 별지 기계·기구는 목록 1번 건물 내에 소재하며, 조사 당시 정상 가동 중인 것으로 조사되었습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 연천군 전곡읍 간파리 소재 '간패마을' 북서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 중소규모의 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 대체로 부정형의 완경사지이며, 토지 임야(기호 4, 6), 공업용(기호 5, 7), 도로(기호 3, 8~16) 등으로 이용되고 있습니다.

기호 4, 5, 7번 토지는 북측으로 도로와 접하며, 기호 6번 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 통행이 가능합니다.

토지 이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역) 및 배출시설설치제한지역(임진강유역)에 해당합니다.

또한, 기호 4, 6, 15번 토지는 준보전산지이며, 기호 4, 9, 10, 13, 14번 토지는 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내)에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 다음과 같은 임차인 현황이 있습니다.

* 임차인: 농업회사법인주식회사남북통일 (대표 박 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-25

* 대항력: 있음

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1,000만원, 차임 30만원이 신고되어 있습니다. 사업자 등록일자는 2021년 2월 25일입니다.

토지 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 가평군산림조합 및 연천군산림조합의 근저당권입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 후순위 권리(근저당, 지상권, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 등기부 채권 총액은 2,360,000,000원입니다.

건물 등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 가평군산림조합 및 연천군산림조합의 근저당권입니다. 건물 등기부상 존재하는 압류 및 가압류, 근저당 등의 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 보입니다. 건물 등기부 채권 총액은 2,580,303,961원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 연천군 전곡읍 간파리 지역에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 산업 및 농업 지역의 특성을 보입니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 배제할 수는 없으나, 현재는 주변 환경의 영향으로 인해 대규모 상업 시설이나 주거 단지보다는 관련 산업 또는 물류 시설 입지에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

물건지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 접근성은 차량을 이용하는 것이 더 편리할 것으로 보입니다. 주변의 편의시설, 교육, 의료 시설 등에 대한 상세 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않아 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1,000만원의 인수 가능성이 있습니다. (단, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됨)

* 토지 중 일부(목록 9~16)가 지분 매각으로 진행되어 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무가 있는 토지(목록 9~14)가 있어, 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

* 일부 토지(목록 9~15)는 공부상 지목과 실제 이용 현황이 달라 추후 재산권 행사 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 목록 6번 토지가 지적도상 맹지인 점은 진입로 확보에 잠재적인 어려움을 야기할 수 있습니다.

* 일부 토지(목록 4, 6, 10, 13)의 현황이 방치된 상태로 있어 추가적인 정비 및 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물 및 다수의 기계기구는 별도의 처리 비용이나 노력이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 연천군에 위치한 공장 시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있어 잠재적인 활용 가치가 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 일부 토지의 지분 매각, 농지취득자격증명 제출 필요성, 지목과 현황의 불일치, 맹지 포함 등 여러 복합적인 요인으로 인해 권리 분석 및 현황 조사가 매우 중요합니다. 또한, 제시외 건물 및 기계기구의 포함 여부는 매입 후 관리 계획 수립에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공장 용도로 활용 가능한 넓은 부지와 시설을 확보할 수 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상에 포함된 기계기구는 추가적인 투자 없이 바로 가동 가능한 설비일 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 기계기구를 포함한 일괄 매각은 별도 비용 없이 활용 범위를 넓힐 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,043,735,250원입니다. 제시된 정보를 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인 존재, 지분 매각 대상 토지, 농지취득자격증명 제출 필요성 등 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 입찰가는 약 3,235,000,000원 ~ 3,639,000,000원 범위로 예상됩니다. (주의: 본 예상 입찰가는 주변 시세, 실제 현황, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 변동될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.