나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경191 [1] 경기도 포천시 신북면 덕둔리 470-1 공장 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경191 [1] 경기도 포천시 신북면 덕둔리 470-1 공장 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매4계 2025타경191 | 소재지: 경기도 포천시 신북면 덕둔리 470-1 | 감정가: 496,264,000원 | 최저가: 347,385,000원 | 용도: 공장

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 의정부지방법원 2025타경191 (1)이며, 소재지는 경기도 포천시 신북면 덕둔리 470-1에 위치합니다.

용도는 공장이며, 감정가는 496,264,000원입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 화OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (㎡ 및 평수 환산)

토지면적은 1598.00㎡ (약 483.46평)이며, 건물면적은 361.60㎡ (약 109.38평)입니다.

제시외 건물면적은 70.20㎡ (약 21.24평)으로, 이는 매각 대상에 포함되어 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 (㉠~㉢, 70.20㎡)이 포함되어 감정 및 매각이 진행됩니다.

공부상 건물 중 일부 (가동 168㎡, 나동 25.60㎡)는 현황 멸실된바, 감정평가에서 제외되었음이 확인됩니다.

임대관계는 미상으로, 명도 시 임차인 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경기도 포천시 신북면 덕둔리 소재 '덕둔2리마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 단독주택, 창고, 근린생활시설, 축사, 농지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다. 다만, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 여건은 불편한 편입니다.

부정형의 완경사지를 평탄하게 조성한 공장 건부지로서, 형태 및 이용상태는 보통입니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지 및 건물 일괄매각 방식입니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 채무관계는 상대적으로 적을 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄매각 건이므로 매각허가 결정 후 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

제시외 건물은 매각 대상에 포함되므로, 별도의 철거 대상이 아닙니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주위는 공장, 창고, 농지 등이 혼재되어 있어, 상업 및 생활 편의시설이 밀집된 상권으로 보기는 어렵습니다.

'근린생활시설'이 주변에 소재한다고 명시되어 있으나, 이는 소규모 편의시설일 가능성이 높으며, 대규모 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다.

대중교통 여건이 불편한 점을 고려할 때, 자가용을 이용하는 물류 및 공장 운영에 적합한 입지로 판단됩니다.

2.4. 토지이용규제 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역으로, 개발 가능성은 있으나 다양한 법적 규제가 중첩되어 있습니다.

주요 제한 사항으로는 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역), 제한보호구역(73사단_제한보호구역(5.5m 위탁지역)), 접도구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등이 있습니다.

특히 전부제한구역으로 지정된 가축사육제한구역과 건축 행위에 제한이 있는 제한보호구역 및 접도구역은 향후 공장 증축 및 용도 변경 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

3. 주요 이슈 및 투자 의견

3.1. 잠재적 리스크 및 혐오시설 확인

제시외 건물 70.20㎡ (약 21.24평)은 매각에 포함되나, 구조 및 용도 변경의 적법성 여부를 추가로 확인하는 것이 안전합니다.

공부상 멸실된 건물 (총 193.60㎡)이 있어, 건축물대장 정리 또는 재활용 가능성을 검토해야 합니다.

주변 환경에 축사가 소재한다고 명시되어 있으므로, 혐오시설에 대한 거리 및 현황을 임장 시 반드시 확인해야 합니다.

고압전력 수변전설비(290KVA) 및 컨테이너 3기는 감정평가에서 제외되었으므로, 매각 후 수변전설비의 철거 또는 재활용 가능성, 컨테이너 명도 문제 등을 고려해야 합니다.

임대관계 미상으로, 임차인이 존재하는 경우 명도 절차에 대비해야 합니다.

3.2. 종합 의견

본 건은 계획관리지역 내 공장용 토지(약 483평)로서, 남측 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 물류 접근성은 양호합니다.

감정가 기준 공장 용지 및 건물로서의 가치는 확보하고 있으나, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 접도구역 등 복잡하게 얽힌 토지 규제와 멸실된 건물, 감정 제외된 부속물(수변전설비, 컨테이너)에 대한 정확한 분석과 비용 산출이 필요한 물건입니다.

실수요 목적으로 규제를 인지하고 입찰하는 투자자에게 적합하며, 규제에 대한 철저한 준비가 없다면 리스크가 될 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

계획관리지역 공장 부지로, 향후 용도 변경 및 확장 가능성(규제 내에서)을 기대할 수 있습니다.

왕복 2차선 포장도로에 접하여 물류 차량의 진출입이 용이합니다.

제시외 건물까지 포함한 토지/건물 일괄매각이므로, 토지 소유권 확보와 건물 이용의 안정성이 높습니다.

감정평가서에 현황 멸실된 건물(193.60㎡)이 명시되어 있어, 이를 제외한 잔존 건물과 토지의 가치를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매4계