나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10281 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "양천향교역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(9호선, 양천향교역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건물 내 제2층 제에이-206호 외 1개로서, (사용승인일 : 2015.08.28) 외벽 : 화강석붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

- 기호 (가) : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 이용중입니다. - 기호 (나) : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10281 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-207호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설-일반음식점)

건물면적: 81.37㎡ (약 24.62평)

건물지분: 81.37㎡ (약 24.62평)

토지면적: 17.54㎡ (약 5.31평)

토지지분: 17.5355㎡ (약 5.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 896,000,000원

1.4. 건물 구조 및 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건물

사용승인일: 2015년 8월 28일

내외부 마감: 외벽 화강석붙임, 내벽 인테리어, 창호 새시

설비: 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 등을 갖춤.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 지하철 9호선 양천향교역 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

올림픽대로, 인천국제공항고속도로 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 가장형으로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물 동측으로는 약 30m, 서측으로는 약 10m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2023-05-15 근저당권 안양농업협동조합)

말소기준권리인 안양농업협동조합의 근저당권(2023-05-15, 1,380,000,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

기타 등기사항으로는 소유권이전 3번 신탁등기 말소(2021-03-29), 다수의 가압류(서울신용보증재단, 농협은행, 신용보증기금, 소상공인시장진흥공단) 및 임의경매(안양농업협동조합)가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 1,525,482,925원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 권리분석 시 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 물건의 공부상 용도는 근린상가이며, 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.

건물 전체는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 마곡지구는 서울의 4대 주요 업무지구 중 하나로 성장하고 있으며, 대기업 본사 및 연구 단지 이전으로 관련 종사자 수요가 풍부합니다.

양천향교역 역세권에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 주변에 오피스, 상가, 주거시설이 밀집해 있어 잠재적 고객층 형성에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

양천향교역 및 발산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 상업시설, 병원, 공원(서울식물원 등)이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 교육연구시설이 다수 소재하고 있습니다.

다만, 토지이용계획 상 상대보호구역에 해당하므로, 교육환경 보호에 관한 법률 적용 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 상 특별한 특이사항이나 주의사항은 명시되지 않았습니다. (추후 현장 방문을 통해 확인 필요)

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 및 관리에 따른 규제가 존재합니다.

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등 환경 및 경관 관련 규제 사항도 확인됩니다.

다만, 마곡열병합발전소와 같은 혐오시설 관련 지역 주민들의 반대 사례가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 관련성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 9호선 양천향교역 역세권에 위치한 신축(2015년 준공) 근린상가입니다. 마곡지구는 서울의 주요 업무 및 R&D 허브로 급성장하고 있으며, 다수의 대기업 입주와 지속적인 개발로 인해 상업 시설에 대한 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다. 건물은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현재 정상 영업 중인 상태로 파악됩니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 임의경매 사건이므로 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 현황이 미상이고 토지이용계획 상 여러 법적 제한이 존재하므로, 낙찰 후 명도 및 관련 법규 준수에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 9호선 양천향교역 인근으로 뛰어난 대중교통 접근성과 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 마곡지구 성장 잠재력: 서울 서남권의 핵심 업무 및 R&D 중심지로 거듭나고 있는 마곡지구의 개발 수혜 기대.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 관리 용이.

* 실사용 및 임대수익: 현재 운영 중인 상가로서 실사용 목적 투자 및 임대 수익 창출 모두 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 별도의 상세한 시세 조사, 주변 상권의 임대료 및 수익률 분석, 명도 가능성, 경쟁 물건 분석, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 투자 결정에 참고할 수 있는 정보를 제공하는 데 중점을 두었으며, 최종 입찰가는 전문가의 추가적인 분석을 통해 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.