나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10281 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-207호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10281 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-207호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2025타경10281 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-207호 | 감정가: 896,000,000원 | 최저가: 716,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10281 (2)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 소재지 및 면적 현황

본 물건의 소재지는 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-207호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

감정가는 896,000,000원입니다.

토지면적은 17.54㎡ (약 5.31평), 건물면적은 81.37㎡ (약 24.61평)이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

1.3. 권리 관계 현황

소유자 및 채무자는 손OO이며, 채권자는 안OOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산임의경매로 진행됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 지리적 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동의 신흥 상업 및 업무 중심지인 마곡지구 내에 위치하며, 지하철 9호선 양천향교역 남서측 인근에 소재합니다.

주위는 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 대규모 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 마곡지구의 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다. 주위환경은 전반적으로 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본건까지 차량 출입이 용이하며, 특히 지하철 9호선 양천향교역이 초역세권에 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 노선버스정류장도 소재하고 있어 강남, 여의도, 김포공항 등으로의 이동이 용이한 사통팔달의 교통망을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역 내에 위치하고 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m) 및 중로3류(폭 12m~15m)의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 의한 일부 제한사항이 있으므로, 향후 개발행위 시에는 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

3. 물건 현황 상세

3.1. 건물의 구조 및 사용승인

본 건물은 2015년 8월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상14층 건물 내 제2층에 위치합니다.

외벽은 화강석붙임 마감 등으로, 내벽은 내부 인테리어 마감 등으로, 창호는 새시 창호 마감 등으로 마감되어 전반적인 건물 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

본건은 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 상업용 건물로서 필수적인 제반 설비를 갖추고 있습니다.

4. 권리분석 (경매 컨설팅)

4.1. 매각 방식

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매수인이 복잡한 토지 지분정리 없이 온전한 소유권을 취득할 수 있습니다.

4.2. 권리 및 특이 사항

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 임의경매로 추정됩니다.

제시된 정보만으로는 권리분석상의 치명적인 문제(예: 유치권, 법정지상권)는 확인되지 않습니다. '특이사항' 및 '주의사항'은 모두 공란입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 현황

본 물건이 위치한 마곡 엠코지니어스타 주변은 지하철역 출구와 인접한 상업지역으로, 오피스텔 및 업무시설이 밀집된 지역입니다.

주변에 대기업 R&D 센터 및 다수의 기업이 입주하는 마곡지구의 특성상 평일 주간의 직장인 유동인구가 매우 높으며, 오피스텔 단지의 주거 인구도 배후 수요로 작용하는 주 7일 상권의 성격을 가집니다.

현재 일반음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 마곡 지구 내의 높은 소비력을 가진 직장인을 주 타겟으로 하는 식음료업종에 적합한 입지입니다.

5.2. 생활정보 및 혐오시설 검토

마곡지구는 계획적으로 개발된 신도시 개념의 지역으로, 주변에 대형 공원 (서울식물원 등), 아파트 단지, 상업시설 및 의료시설(이대서울병원 등)이 잘 갖추어져 있습니다.

외부 검색 결과, 본건 주변에서 기피할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 깨끗하고 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 임대 관계

현재 임대 관계는 '미상'입니다. 따라서 낙찰 후 명도 진행 시, 임차인이 존재할 경우 임차인의 보증금 대항력 여부를 입찰 전 철저히 분석해야 하며, 임차인이 없더라도 점유자에 대한 명도 절차(인도명령 등)를 진행해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 존재합니다.

6.2. 용도 제한 및 공부와의 차이

공부상 용도와 현재 이용 상태가 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 동일하여 공부와의 차이는 없습니다.

다만, 도시계획 상의 제한(공항 관련 규제 등)이 있으므로 추후 용도 변경이나 리모델링 시에는 해당 제한사항을 반드시 검토해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울의 대표적인 신흥 업무지구인 마곡지구 내 초역세권 입지에 위치한 근린생활시설로, 매우 안정적이고 풍부한 배후수요를 갖춘 우량 물건입니다.

감정가가 시세 대비 적정한지 여부를 면밀히 파악하고, 현재 '미상'인 임차인의 권리 관계에 대한 현장 조사와 분석을 철저히 진행한다면 성공적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 지하철 9호선 양천향교역 바로 앞의 초역세권 상가로, 높은 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

2. 풍부한 배후수요: 대규모 R&D 단지, 오피스텔 및 아파트 단지를 배후에 두고 있어 안정적인 상권 활성화가 기대됩니다.

3. 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 비교적 단순하여 투자 리스크가 낮습니다.

4. 안정적인 용도: 현재 '일반음식점'으로 이용 중이며, 상권 내 식음료 업종 수요가 높아 임차인 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계