나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53624 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 공동 주택, 공원, 학교, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕)으로서 외벽 : 석재타일붙임 마감등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)부지임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건 건물은 옥탑방이 소재하는 복측구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였음.

물건 비고

2026.04.28.자로 신청채권자 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경53624 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 5층501호

토지면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

건물면적: 44.66㎡ (약 13.51평)

건축년도: 2022년 (2022.02.18 사용승인)

감정가: 264,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

매각방법: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동 주택, 공원, 학교, 생활편의시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

1.2. 2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 건물 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 신한은행의 가압류입니다.

1.3. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 3. 임차인 현황

* 등기부등본 상 주택임차권자로 한정훈(보증금 275,000,000원, 전입 2022.05.31, 확정 2022.05.09)이 등재되어 있으나, 현재 말소된 상태입니다.

* 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 2026.04.28. 신청채권자 한국주택금융공사로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하였으며, 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 동향

* 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(2026년 7월 기준)는 다음과 같습니다.

* 2026.07.03. 본오동 872-3 (연립, 2002년식, 98.37㎡): 18,000만원

* 2026.07.02. 본오동 826-10 (다세대, 2015년식, 20.96㎡): 4,400만원

* 2026.07.02. 본오동 974-6 (다세대, 2002년식, 60.06㎡): 14,400만원

* 본건(44.66㎡)은 위 비교 대상 물건들과 면적, 건축 연도 등에서 차이가 있습니다. 특히 본건은 2022년에 준공된 신축 건물이라는 점에서 차별성을 가집니다.

* 제공된 주변 거래 사례는 비교적 오래된 건물(2002년식) 또는 소형 면적의 거래로, 본 건의 신축 연도 및 면적을 고려할 때 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

* 본건 인근에 학교, 공원, 다양한 생활 편의시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 2. 건물 상세 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조입니다.

* 층수: 총 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 건물 특징: 옥탑방이 소재하는 복측 구조로, 건축물대장과의 차이가 있습니다.

* 내부 설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 임대차 관계

* 등기부상 임차권이 있었으나, 현재 말소되었으며, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 상세히 확인하지 못했으며, 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 2. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오중, 본오초), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등) 등 각종 도시계획 및 관련 법규의 제한을 받습니다.

1.6. 3. 혐오시설 유무

* 주변 시설 검색 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 안산시 상록구 본오동에 위치한 리치캐슬 다세대주택 5층 501호로, 2022년에 사용승인된 신축급 건물입니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 매우 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

* 주변의 학군 및 편의시설 등 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 옥탑방 소재 등 공부와의 차이가 있으며, 실제 내부 상태는 반드시 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)로 즉시 입주 또는 임대가 용이하며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안산시 상록구 본오동의 주거지 내 입지로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 264,000,000원

* 본건은 2022년에 준공된 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 주변 시세 자료는 상대적으로 오래된 건물(2002년식) 또는 소형 면적 위주로 분석되어 본 건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 이러한 점과 본 건의 양호한 권리 상태, 신축 연도를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 추천합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 범위: 211,200,000원 ~ 237,600,000원 (감정가의 80% ~ 90% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.