나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6576 [1] 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 596 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 소재 "연동회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서, 단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북서측에 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 벽돌구조 슬라브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일, 목재 마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 담장이용 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 23.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 철파이프조 판넬지붕 단층, 차양, 약 24.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가)는 공부상 "연반리 596 및 597번지"지상에 소재하나, 연반리 597번지는 596번지와 합병(2009.01.09.)되어 말소되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
지상에 식재된 수목포함.
비닐하우스 1동은 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 광주지방법원 2025타경6576 (1)

물건 소재지: 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 596

물건 용도: 단독주택

감정가: 135,622,300원

토지면적: 754.00㎡ (약 228.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.65㎡ (약 25.3평)

건물 제시외면적: 47.00㎡ (담장 이용 판넬지붕 단층, 다용도실 약 23.0㎡ / 철파이프조 판넬지붕 단층, 차양 약 24.0㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

주요 특징: 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함, 지상 식재된 수목 포함, 비닐하우스 1동은 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 소재 "연동회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

* 부정형 완경사 토지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 북서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 본 물건은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변에는 대황강 자연휴식체험장 등 관광 및 휴양 시설이 위치하여 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2009년 1월 19일 접수된 석곡농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 낙찰과 동시에 대부분의 등기부상 권리는 말소될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황: 이귀례 (전입일자: 1968년 10월 21일)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수될 보증금이 없을 것으로 보이나 실제 명도 시 임차인과의 협의 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 등기부채권 총액: 190,300,000원 (토지 및 건물 합산)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 상업 및 업무 기능이 발달한 상권과는 거리가 있습니다.

* 주변은 농경지와 소규모 주거지가 혼재된 형태이며, 영농 활동이 주된 경제 활동으로 보입니다.

* 가까운 편의시설로는 석곡면 소재지의 면사무소, 농협, 우체국 등이 있으며, 차량 이동 시 접근 가능할 것으로 예상됩니다. (상세 거리는 해당 물건 기준은 아니나 인근 지역 정보를 참고함).

* 대황강 자연휴식체험장과 같은 관광 자원이 인접해 있어, 지역 특색을 활용한 여가 활동이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 석곡면 소재지의 행정복지센터, 농협, 하나로마트, 일반 슈퍼마켓, 우체국 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 곡성군 소재 병의원 이용이 필요하며, 거리는 다소 떨어져 있습니다.

* 교육시설: 석곡초등학교, 석곡중학교 등 교육 시설이 존재하나, 본 물건과의 근접성은 별도 확인이 필요합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 석곡IC까지 차량으로 이동 시 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

* 자연환경: 대황강변과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전입일자(1968년 10월 21일)가 매우 오래된 점과 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 일반적이지 않아, 임차인과의 명확한 사실관계 확인 및 법적 검토가 필수적입니다. 보증금 0원이라도 법적 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건은 제시외 건물(담장 이용 판넬지붕 단층, 다용도실 약 23.0㎡ / 철파이프조 판넬지붕 단층, 차양 약 24.0㎡)을 포함하여 일괄 매각되나, 비닐하우스 1동은 매각에서 제외되므로 현황을 정확히 파악해야 합니다.

* 토지 이용: 부정형 완경사 토지로서 건축 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 관련 법규: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(300m~400m 제한)에 해당하므로 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 수목 포함: 지상에 식재된 수목이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 수목의 종류, 수량, 가치 등을 별도로 평가해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 곡성군 석곡면의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 토지는 754㎡(약 228평) 규모이며, 주택은 83.65㎡(약 25평)의 면적을 갖추고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 순수 농촌 지대로, 자연 친화적인 환경을 자랑하며 대황강 휴양 시설과도 인접해 있습니다. 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

가장 주목해야 할 점은 대항력 있는 임차인 '이귀례' 씨의 존재입니다. 전입일자가 1968년으로 매우 오래되었으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 이 부분은 명도 과정에서 가장 중요한 변수가 될 수 있습니다. 제시외 건물(다용도실, 차양)은 매각에 포함되지만, 비닐하우스 1동은 제외되니 반드시 현황을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 귀농·귀촌을 희망하거나 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 실수요자에게 적합한 물건입니다.

* 토지 면적이 넓고 제시외 건물 포함 시 실제 활용 면적이 감정가 대비 높을 수 있어, 명도 리스크를 성공적으로 해결한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인근에 대황강 자연휴식체험장과 같은 관광 자원이 있어, 지역 활성화 및 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 135,622,300원입니다.

주변 지역의 유사 물건 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에는 어려움이 있으나, 농촌 지역 단독주택의 일반적인 시세 및 본건의 입지, 건물 상태, 그리고 가장 중요한 '대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)'이라는 특이사항을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 부분은 법률적으로 복잡한 상황을 야기할 수 있습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 높이며, 일반적으로 이러한 리스크는 입찰가에 반영되어야 합니다.

감정가와 임차인 리스크를 종합적으로 고려하여, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가의 70~80% 수준 (약 95,000,000원 ~ 108,000,000원)

* 보통 접근: 감정가의 80~90% 수준 (약 108,000,000원 ~ 122,000,000원)

최종 입찰가는 본 물건의 실제 상태, 권리관계에 대한 심층적인 조사, 그리고 현장 방문을 통해 확인된 사항들을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 특히 임차인과의 명도 가능성 및 예상 소요 비용을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.